共有名義の不動産はデメリットだらけ！？売却できない可能性もあるので相続時は慎重に！

共有名義の土地を相続した場合、あなたならどうしますか？

自分の意志のみで売却するにできない、自分が使用するのもちょっと…。別に目的がないし。などなど。

今回は、共有名義の不動産を相続した場合に起こりえるデメリット等について詳しくお伝えしていこうと思います！

そもそも共有名義の土地ってなに？

共有名義の土地とは、その名の通り「複数の人で共有（所有）している土地」です。相続した不動産の所有者が故人のみではなく、他にもいることを指し、ちょっと面倒くさい相続事案です。

共有している相手が“家族”であれば、さほど問題がありません。例えば、「父母の共有不動産であり、父親が死亡したことによって父親所有分を相続した」などのようなケース。

父親の所有していた部分は被相続人に間で、法律もしくは話し合いによって決められた分割方法で分割し、売却するなり自分で使用するなりすれば良いでしょう。

しかし、必ずしも家族や親戚と“共有”しているわけではないので、少し面倒くさいことになってしまう可能性があるのです。例えば、愛人と父親が2人で持っていた共有不動産です。すこしレアなケースかも知れませんが、父親が離婚されているのであれば有り得る話でしょう。

このようなケースでは、父親の持ち分を相続するわけですが、あくまでも父親の持ち分のみを相続するため、愛人との共有名義になってしまいます。このような場合には、父親の持ち分を愛人に買い取ってもらうか相続放棄をするか、共有名義として不動産を持つかしかありません。

また、一般的なケースの共有名義では、父親が所有する不動産を複数の相続人で相続した場合です。父親が残した資産が“不動産”しかないのであれば、不動産を複数の相続人で分けることになります。

不動産を売却して相続人で分け合っても良いですが、当該不動産を残そうとした場合には、相続人同士での共有名義となります。

共有名義は、自分の好きに売却ができなかったり、自分の持分を超えた利用ができなかったりなど、デメリットが多いです。不動産のみを複数人で相続する場合には、注意しておきましょう。

共有名義でも名義変更が必要！

「ひとつの不動産に対して所有者は1人でなければいけない」などの決まりはありません。とくに不動産は、自分の所有する不動産であることを証明するために“所有権登記”を行わなければいけません。

所有権登記は、自分の権利を主張するために必要不可欠なものです。そのため、たとえ所有者が複数人いたとしても必ずそれぞれが“所有権登記”を行わなければいけません。

また、所有者の移転登記を行わなければ、故人が所有者のままになってしまうため不利益を被る可能性があります。共有名義の不動産であっても、相続をした場合には遅滞なく所有権の移転登記を行うようにしましょう。

売却できない可能性もあるので、相続は慎重に

相続した不動産が共有名義であって場合、売却できない可能性があるので注意してください。売却を検討している不動産が建物なのであれば、自分の所有する範囲内で売却は可能です。しかし、ひとつの部屋を2人以上で所有しているような場合には、全員の同意が必要です。

また、土地であってもあなたの所有する部分のみを売却することで、もう一方の所有者に大きな不利益を与える場合には、売却できない可能性があります。共有名義の不動産を相続する場合には、“売却できないかもしれない”ことを念頭においておきましょう。

まとめ

今回は、共有名義の不動産を相続した場合に起こり得るデメリット等についてお伝えしました。

共有名義の不動産は、複数の人で所有する不動産でありそう簡単に売却することもできません。もしも、共有名義の不動産を相続もしくは、相続をきっかけに共有名義になった場合には、売却できないかもしれないことをしっかりと頭に入れておいたほうが良いでしょう

相続財産の中に“負動産”があった場合の対処法！

故人が残してくれた“不動産”、自分で使用するのも良いですし売却してお金に変えてしまっても良いです。相続した不動産の使途は相続人の自由です。

ところで、【不動産相続=資産が手に入る】と思っている方は意外と多いのではないでしょうか？そもそも資産の定義は、「経済的価値を有するもの」です。

改めてどうでしょう？【不動産=資産】でしょうか。

じつは、不動産を相続した方の中には“負動産”を相続してしまい、悩んでいる方も多いのです。不動産であれば必ず“資産”か？といえば決してそうではなく、経済的価値のない不動産も多く存在しています。

今回は、無価値の不動産である負動産を相続してしまった方、相続財産に含まれている方に向けて、お伝えしたいことをまとめてみました。ぜひ参考にしてみてください。

負動産は相続放棄が1番良い

負動産が相続財産に含まれている場合には“相続放棄”してしまうのが一番良いです。故人が残した財産は、マイナス・プラス問わずすべてを相続人が相続します。

しかし、マイナスの財産を相続した結果、自分の財産までも失ってしまうのはあまりにも酷であることから、相続放棄が認められています。しかし中には、「相続放棄せずに放置しておけば良いのでは？」と思っている方もいるかもしれません。

もしかしたら【負動産=固定資産税もかからない】と思っている方もいるかもしれません。それも当然です。負動産は売るに売れない、価値のない不動産ですから。

しかし、負動産であっても固定資産税は発生しますし、負動産を維持管理するためにはそれなりの費用が必要となるでしょう。とくに自分で使う用事もなく、ただ所有しているだけでお金が出ていくのであれば、持っているだけ無駄です。

また、一度相続してしまうと、売るに売れない物件はどうすることもできません。中には「いらないから国や自治体に寄付する」などと考えている方もいるかもしれませんが、必要のない不動産の寄付は受けてつけていません。

仮に、何らかの公共施設を作れるような場所であれば、寄付を受け付けてくれる可能性もあるでしょう。ですが、そのような土地であれば、基本的には値段がつくでしょう。

もしも相続をしてしまうと、なかなか手放すことができず、半永久的に維持費や税金等を支払わなければいけないため注意してください。

不動産相続期限までに不動産の価値を調査する

相続放棄が可能な期間は、「相続があったことを知ったときから3か月以内」です。

そのため、相続を知ったときから3か月以内に相続財産の中に不動産があるのかどうか、あるのであれば価値はあるのかどうかなどを調査しておく必要があります。

もしも相続を知ったときから3か月を経過した場合には、単純承認したものとみなされて、相続放棄の権利を失ってしまいます。また、“相続を知ったときから”であることに注意してください。

例えば、両親と疎遠で父親の死後数年後に死亡を知らされた場合、死亡した事実を知ったときから3か月以内です。一般的には、被相続人の死後は相続の話し合いなどのやり取りが必要であるため、疎遠でも必ず連絡が来ることでしょう。

まとめ

不動産の相続は必ずしもプラスの相続であるとは限らず、「不動産を相続した！そのうち売ろう！」などと考えていると、痛い目を見る可能性があります。

相続財産の中に不動産がある場合には必ず、3か月以内に調査し、不動産の価格調査を行ったほうが良いでしょう。故人が亡くなったあとで何かとバタバタしているかとは思いますが、相続放棄の期限は待ってくれません。

できるだけ早く調査し、価値があるのであれば相続すればよいですし、負動産であったなら相続放棄をしてしまいましょう。他の財産に釣られて相続してしまうと後々痛い目を見る可能性もあるので“見極め”がとても大切ですよ。

相続不動産を売却するなら早めが良い！相続から3年10か月以内に売却を目指そう！

故人が残してくれた不動産、使用する目的がないからと言って放置していませんか？売却してしまえば良い話ですが「まあそのうち」なんて言って、放置していると“損”をしてしまう可能性があります。

はたまた使途が決まっていないからと言って生前に売却して現金に変えてしまおう！と思っている方もいるかもしれません。

じつは、最終的に不動産を“売却”するのであれば、相続後3年10か月以内に売却してしまったほうがお得なんです。

ただ、生前もしくは死後どちらに売却してしまったほうが“お得なのか”については、ケースバイケースです。ひとつ間違いなく言えることは、相続した不動産を“売却”するのであれば3年10か月以内に売却したほうが“お得である”ということ。

今回は、相続した不動産を売却するなら3年10か月以内がお得である理由や、売却活動開始から売却完了までの“期間”について詳しくお伝えしていこうと思います。

相続した不動産を売却するなら相続後3年10か月以内に売却！

相続した不動産を売却する際になぜ3年10か月以内だとお得なのか？その答えは“取得時加算の特例”を利用できるからです。

いきなりむずかしい言葉が出てきてしまいましたが、まずは、不動産売却時の税金から説明します。取得時加算の特例についてとても重要な事項なので、しっかりと目を通してくださいね！

相続した不動産を売却して“儲け”が発生した場合には、「譲渡所得」として課税対象となります。この“儲け”は、【取得費（故人が購入した際の費用）－売却価格=儲け】で計算されます。

そのため、大前提として故人が残した不動産の“取得費”を把握しておかなければいけません。（わからなければ損します）もしも相続不動産が随分昔に購入されたものであれば、現在の価格に換算すると莫大な金額になっている可能性があります。

そのため、できるだけ“儲け”の部分を減らしたいはずです。儲けが減れば、当然、課税額も減少するためです。では、どうやって儲けを減少させれば良いのか？といえば、「取得費を増額してしまえば良い」ですよね。

「えっ！？そんなことできるの？」と思った方も多いことでしょう。じつは、取得時加算の特例を利用することで、可能になるんです。

取得時加算の特例を利用することで、実際に支払った“相続税”を加算できるため、大幅に取得費を上げることができるのです。ただし、この取得時加算の特例は、相続時から3年10か月以内までという期限が設けられているので注意してください。

売却までの期間も考慮しよう

「相続から3年10か月以内？まだ時間的に余裕だな、まあそのうち」と思った方。不動産はそう簡単に売却できません！

不動産を売却する場合には、不動産仲介会社を介して個人等と取引を行う媒介契約と、不動産会社に不動産を買い取ってもらう“買い取り制度”があります。媒介契約は3つの種類があり、とても魅力的な不動産であれば、すぐにでも買い手がつくかもしれません。

しかし、媒介契約の種類やあまり人気のない不動産であれば、買い手がつきにくく数か月から数年単位で売却できない可能性もあります。

また、買い取りであれば、すぐにでも売却が可能ですが媒介契約よりも安い金額での売却になってしまうので注意してください。

まとめ

今回は、相続不動産の売却期間についてお伝えしました。

相続当初は相続人での話し合いや故人の意思確認など、なにかとバタバタしていたことでしょう。

すこし落ち着きを取り戻した頃にやっと不動産売却を検討し始める方も多いのではないでしょうか。もしも不動産を売却するのであれば、できるだけ早く、3年10か月以内に売却できるよう目指してみてはいかがでしょうか。

不動産評価額と不動産鑑定評価に関するお話！

相続した不動産の評価額を決定するためには、さまざまな手法を用いて計算されます。

実際に相続不動産を売却しようとした際に、知らなければ自分が損をしてしまう可能性があります。

まずは、不動産評価額と不動産鑑定評価について詳しくお伝えしていきますね。

不動産評価額とは

不動産の評価額を調べる手法として一物五価（一物四価）というものがあります。

そもそも日本の土地には、国土交通省や国税庁などそれぞれの行政がそれぞれの判断で価格を決定しています。

つまり不動産（土地）の価格と言っても、一概に「いくらですよ。」ということは言えません。

そして、一般的に用いられる価格の5種類を一物五価と言い、4種類を一物四価と言います。

一物五価とは、

・実勢価格（時価）

・公示価格

・路線価

・固定資産税評価額

・基準値標準価格

の5種類のことを指します。

一方で一物四価とは、実勢価格を除いた

・公示価格

・路線価

・固定資産税評価額

・基準値標準価格

です。

それぞれ価格についてもう少し詳しくお伝えしますね。

【実勢価格】

実勢価格は時価とも呼ばれています。

実際に売買を行う際には、実勢価格を用いて取り引きを行うこととなります。

【公示価格】

公示価格は地価公示法に基づいて1年に1回公示されます。

土地の取引価格の指標となる価格が公示価格です。

【路線価】

主要道路の1㎡あたりの評価額です。

相続税や贈与税の算定基準として用いられています。

【固定資産税評価額】

固定資産税や不動産取得取得税などの計算に使用されます。

一般的には、公示価格の70％が目安です。

【基準標準価格】

基準標準価格は、都道府県知事が選択した基準値の標準価格です。

公示価格を補完するような役割を担っています。

不動産鑑定評価について

あなたが不動産を相続して売却しようと思ったとき、だれがどのようにして価格を決定しますか？不動産仲介業者に任せっきりですか？

不動産鑑定評価についての知識を少しでもつけておけば、きっと強みになることでしょう。不動産鑑定評価について詳しくお話しますね。

普通の人が当該不動産取引価格が正常かどうかを判断するのはとても難しいですよね。

そこで、不動産の専門家である不動産鑑定士に依頼をして不動産鑑定を行います。

これを不動産鑑定評価と言います。

不動産鑑定評価は主に

・正常価格

売りて買い手がお互いに納得した価格

・限定価格

取引相手が限定された価格

・特定価格

早くに財産を処分したい場合（しなければいけない場合）の価格

・特殊価格

文化財など特殊な不動産に対する価格

の4つの価格があります。

そして、不動産鑑定評価の手法は

・原価法

・取引事例比較法

・収益還元法

によって評価されます。

それぞれ簡単に解説いたしますね。

【原価法】

原価法とは、同じ建物を作るためにはいくらの費用がかかるかを算出し、そこから古くなった分を差し引いて計算をする方法です。

ちなみに原価法で求めた不動産価格を「積算価格」と言うのであわせて覚えておいてください。

【取引事例比較法】

多数の取引事例をまとめて調べ、類似した取り引きから必要に応じてプラスマイナスをして算出する方法です。

取引事例比較法で算出された価格を「比準価格」と言います。

【収益還元法】

収益還元法とは、賃貸用や事業用として不動産を利用する際に使用されます。

当該不動産が将来に向かって生み出すであろう価値を先に予想し、算出する方法です。

そして収益還元法には、直接還元法とDCF法がありますが、具体的なお話はおいておきます。いろいろな方法があるんだなー。くらいで覚えておいてくださいね！

まとめ

今回は、不動産評価額や不動産鑑定評価についてお伝えしてきました。

いざ自分が不動産を相続したとき、あたふたしたり足元を見られたりしないように、最低限の知識を身に着けておくことは大切ですよ！

今回紹介した内容をざっくり覚えておくと、今後のためになるはずです！

相続不動産をリノベーション・リフォームする際は、建築基準法に要注意！

相続した建物などの不動産、今のままでずっと住み続けられる状態でしょうか？

相続した不動産を自分で住むために利用する人もいれば、人に貸し出すという選択をされる方もいます。

いずれにせよ、建物を建物として利用するためには、各家庭のライフプランに合わせたリフォームやリノベーションが必要です。

故人が残した建物であっても、最近にリフォームしたのであれば、まだ住めるかもしれませんね。

しかし、建物を建ててから数十年もそのまま…。ということであれば、リフォームやリノベーションが必要ではないでしょうか。

最近ではDIYと称し、ある程度のことであれば自分で行う方も増えてきましたが、リフォームやリノベーションとなると、DIY規模ではないですよね。

ところが、DIYにある程度慣れている人であれば自分でもリフォームやリノベーションが可能ではあります。

ただし、自分でできるからと言って、自分の好きなようにできるのか？といえば、決してそういうわけではありません。

日本には、建築基準法という法律があり、建築基準法は度々改正され厳しくなっています。

もしも建築基準法に反したリフォームやリノベーションを行ってしまうと、必要以上の費用が発生してしまう可能性があるので注意が必要です。

もちろん、費用のみならず大変危険な行為ですので十分に注意してください。

ではでは、もう少しリフォームやリノベーション、建築基準法について詳しくお話していきますね！

そもそもリノベーションとリフォームの違いとは？

リノベーションやリフォームと言った言葉をよく利用しますが、違いを把握されているでしょうか。

リノベーションとは、既存の建物に対して新たな設備を設置したり、快適な空間にしたりするための改装工事のことを言います。

リフォームとは、老朽化した部分やぼろぼろになってしまった部分を補修する意味合いで使用される言葉です。

相続した不動産を自分で住んだり人に貸し出したりする場合には、状況に応じてリフォームとリノベーションの両方を行いますよね。

リフォームを行うほどの劣化がないけど、賃貸として貸し出すためにリノベーションする。反対に、設備はこのままで良いが、劣化部分は補修して住み続けたいからリフォームしよう。

といった感じで利用する単語であることを覚えておきましょう！

建築基準法について

建築基準法とは、人々が安全に快適に生活を送ることのできるように定めた法律であり、建物を建てる際にさまざまなルールを定めています。

この建築基準法は、事あるごとに厳しくなっており、建築当時と現在では大幅に内容が変更になっている可能性があります。

昔の感覚でリフォームやリノベーションを行ってしまうと、建築基準法違反になってしまう可能性があるので注意しましょう。

また、リフォームであっても建築確認が必要になる可能性がありますので、建築確認申請対象工事を行う場合には、忘れずに申請してください。

まとめ

今回は、リフォームやリノベーションを行う際には、建築基準法に注意しよう！

ことについてお話をしてきました。

リフォームは古い箇所の補修、リノベーションは新しい設備の導入など、快適空間への改装工事ということでしたね。似ているようで全く意味合いが違います。

そして不動産を相続して、自分で住もうと思ったとき、自分でリフォームを行ってみようかな？リノベーションを行ってみようかな？と思う方もいるかもしれません。

リフォームやリノベーションについてある程度の知識がある方であれば、自分でもできるかもしれません。

しかし、技術だけではなく、建築基準法についてもしっかりと知識を付けておきましょう。

建築基準法違反=危険な家に住んでいる

とも言えますよね。必ず建築基準法に従ってリフォームを行いましょう。