換価分割という遺産分割方法をしっていますか？

遺産を相続する際に相続人の一番の関心ごとは遺産分割協議ではないでしょうか？

誰がどれくらい財産を取得するのか？

それには親の介護などへの貢献度や親からの生前からの援助の具合など様々な事情を踏まえて行われることが多く、一度相続人間でもめだすとなかなかうまくいかないケースがあります。

今回は遺産分割の方法の１つである換価分割について解説します。

換価分割とは

遺産分割には３つの方法があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割

です。

遺産分割の方法を知ることでより柔軟な遺産分割協議をすることができます。

換価分割とは不動産などを売却して現金化し、その現金を分割する手法です。

通常の現物分割では、不動産は長男Ａ、預貯金は長女Ｂなどとそのものを分割します。

あるいは不動産を長男Ａ２分の１、長女Ｂ２分の１などでわけることが通常です。

しかし、預貯金の額と不動産の価格に大きな隔たりがある場合など、例えば遺産総額の８割が不動産である場合など、預貯金だけもらう長女は不満が出るでしょう。

また、預貯金の一切を長女にもっていかれたら、現金が欲しい長男も困ることになります。

そのような際に、遺産分割協議書の中に「不動産は長男Ａが相続するが、売却によって換価し、諸経費を差し引いたのち長男A２分の１、長女B２分の１の割合で分割する」旨の文言を記載することで換価分割としての遺産分割協議が成立します。

 

換価分割の注意点

 

不動産を現金化し、それをほかの相続人に分配する際にはかならず上記の旨の文言を遺産分割協議書に記載するようにしましょう。

そうでなければ、遺産分割協議の結果取得した者（上記の場合A）が売却して、その売買代金をほかの相続人（上記の場合B）に贈与したとみなされます。

不動産は高価なものですので、贈与税も高額になってしまいます。

たとえば、３０００万円で売却できて１５００万円をほかの相続人に贈与したとみなされた場合、税率は４５％となり贈与税は４５０万円ほど税金がかかります。

また、不動産が購入した時より売却した時の価格で利益が出ている場合には各相続人が譲渡所得税の申告をする必要があります。

相続財産の譲渡所得税の申告の根拠となる取得費は被相続人が取得した時の価格が根拠となります。

不動産を取得した価格のわかるものが必要です。被相続人の遺産の中から契約書を見つけておくことをお勧めします。

今回は遺産分割協議のうち換価分割について説明しました。

換価分割の場合にはきちんとした遺産分割協議書を作成しなければ贈与の問題もからんできます。また、譲渡所得税の申告も必要なケースも出てきますので、信頼できる専門家にご相談されることをおすすめします。

遺産分割協議にも不動産の査定を活用しましょう！！

遺産を相続する際に、一番の関心ごとといえば遺産の分割についてでしょう。

遺産分割をするにあたって不動産ほど分割が難しいものはありません。

なぜなら現預金や株価などのようにその時の時価を正確に知ることができないからです。

今回は、遺産分割協議をする際に不動産の査定をしたほうが良いケースについてお話します。

不動産の価格を決めるのは誰？？

不動産の価格については前回に少しお話をさせていただきました。

不動産の価値を決めるのはよく売主、つまり所有者だと思われています。

相続する不動産については相続人が売主、つまり所有者になります。

確かに、最初の売値は最終的には売主が決定します。

その際には不動産会社などの査定を参考に、不動産会社の営業担当のアドバイスをもとに決定することが通常です。

では、その価格が不動産の価格になるのでしょうか？

実はそうではありません。

確固たる根拠がない以上、不動産の査定をうけた金額でも結局買い手が現れないケースは多々あります。

ですので、最終的に不動産の価格は買い手が提示する金額ということになってしまいます。

言い換えると買い手が見つかって初めてその金額が不動産の価格になるといえるのです。

不動産の査定をしたほうが良い場合

では、具体的に不動産の価格を査定してもらったほうが良い場合とはどういうケースでしょうか。

まず、遺産の分割について紛争になる可能性が高い場合です。

最終的に訴訟などにもつれ込む可能性が高い場合だと、不動産鑑定士に正式な鑑定書を書いてもらうことも考えられますが、そうでないのであれば、複数の不動産会社より査定書をしていただくことで大まかな不動産の価格をしることも有益です。

また、不動産を一人の相続人が相続し、代償として金銭を支払う必要がある、いわゆる代償分割をする際にも不動産の適正な価格を知るために不動産の査定をしておいたほうが良いでしょう。

適正な価格以上に代償として金銭の授受をした場合には、金銭をもらった側が与えたがわからの贈与とみなされる可能性もあるからです。

最後に、複数の不動産を所有している場合などで、それを各相続人単独所有とする場合にも、不動産の査定をすることで金銭的な価値を把握することができ、より分割協議もスムーズに行うことができます。

遺産分割とは異なりますが、たとえば生前に遺言を作成しておくときなども不動産の査定をしておくことで遺留分についても正確に把握できるようになります。

以上のように、不動産の価格の算定は一般の方には非常に難しく、適正な価格より高くても安くてもいずれにしても分割協議に禍根を残す可能性があります。

信頼のおける不動産会社に査定をしてもらうことにより遺産分割をスムーズに行うことができるようになりますのでぜひとも不動産の査定をご活用ください。

相続した不動産の価値を早く知ったほうが良いケースとは？

例えば父親が持ち家を所有していて、そのまま相続登記をせずに実家には母親が済んでいました。

いよいよ母親が死亡して実家の処分をどうしようかと子供たち３人で話し合いをするケースがよくあります。

預貯金や株式などとは異なり、不動産の価格は一般の人には算定しづらいといえます。

今回は不動産を相続した場合に不動産の価格を早めに知ったほうが良いケースについてお話させていただきます。

不動産の価格とは

まず、大前提として不動産の価格についてお話させていただきます。

不動産の価格には固定資産税の根拠となる価格、相続税の根拠となる価格、そして不動産売買の根拠となる価格があります。

この３つの価格のうち相続手続きについて知るべき価格は①相続税申告に必要な路線価から算出する価格と②不動産売買に関する価格（いわゆる時価）です。

不動産の価格を早めに知っておいたほうが良いケース①

不動産の価格を早めに知っておいたほうが良いケースの一つは相続税の申告が必要である、あるいは申告が必要になる可能性があるケースです。

相続税の申告は被相続人が亡くなられてから１０か月以内と決まっています。

相続税の基礎控除＝３０００万円＋相続人の数×６００万円

上記の計算から求めて、遺産のトータルから見て基礎控除の範囲であるかどうか考える必要があります。

しかし、相続税の申告のうち不動産の価格については存在する不動産の地理的状況（公道から奥まったところにある土地など）や土地の形状（きれいに整形された土地ではなくきれいな四角になっていない土地）によって算出に慣れていなければ難しいケースもあります。

不動産をふくめた遺産総額でも明らかに基礎控除を超えないというのであるなら大丈夫ですが、少し判定が難しいケースなどは早めに税理士などの専門家に不動産の評価をしてもらうことをお勧めします。

不動産の価格を早めに知っておいたほうが良いケース②

不動産の価格を早めに知っておいたほうが良いケースの二つ目として、相続人がすべて遠方に居住していて相続した不動産に住むことがないケースです。

この場合、空き家となってしまい、メンテナンスや維持管理、税金などにお金がかかるだけではなく、空き家にしておくと不動産の痛みがはげしくなりやすく、所有する期間がながくなればなるほど、資産価値も下がりやすくなり、また維持管理の精神的、金銭的負担が増えていきます。

確かに、自分たちが長年育ってきた実家というものは愛着もあるでしょうし、亡くなった両親に悪いという思いもあるでしょうから可能な限りそのまま残しておきたいという思いもわかります。

しかし、最終的に活用する術がないのであれば不動産は「負の遺産」になってしまいがちです。

活用する術が見つからないというのであれば、売却することも視野に入れてまずは不動産の「時価」を知っておくことも相続手続きについては必要です。

このような場合にはぜひとも数社の不動産会社に相談し、査定をして不動産の価格を教えてもらいましょう。

査定は無料でしてくれるケースがほとんどですのでお気軽にご相談ください。

遺留分侵害をしないための不動産の価格の考え方

前回終活の一環として不動産の処分について考えるべきことをお話ししました。

ご自身の余生のために、例えば将来的な介護費用をねん出するために事前に不動産を現金化しておくこと、など考えることが第一ですが、遺された親族のためにも財産の正確な資産価値を把握しておくことはとても重要です。

今回はご自身が亡くなられた後の相続対策という点から不動産の価値を把握しておくことを考えてみましょう。

不動産の価値？？

ところで不動産の価値とは何なのでしょう？

毎年支払っている固定資産税なのでしょうか？

毎年発表される路線価なのでしょうか？

毎年発表される地価公示価格なのでしょうか？

不動産会社などがだしてくれる査定の価格？

実はこれはすべて価値として正しいのです。

何のための価値を出すのか？それにより使う価格が異なります。

遺言を作成する場合

例えばあなたが不動産を含めた財産についてお子様たちに遺言を作成しようとしました。

どうやら遺留分という権利がそれぞれ子ども達にはあるようで、それより少ない遺産を与えたら後々ややこしくなる可能性があると知りました。

銀行預金は通帳の金額を見ればわかりますので、ある程度把握しやすいですが、不動産はどうすればいいのでしょうか。

遺留分の算定の基礎となる不動産の価格についてはいわゆる「時価」が用いられます。

「時価」というとお寿司屋さんなどをイメージしますが、その時々の値段ということです。

不動産の売買の価格なども一般的に時価に則って流通していることがほとんどです。

もっとも一時期のバブル景気のように急激な土地価格の上昇なども全くないとは言い切れませんが、おおむね不動産価格は一定なものです。

ですので、遺言を作成する場合は現在の時価を調べてある程度、価値が上昇あるいは下落することを見越して遺産の分配を決定することが必要となります。

不動産の時価とは？

不動産の時価というと不動産鑑定士に不動産鑑定書を作成してもらうことも可能です。ただ、鑑定書を作成してもらうためには数十万円費用がかかるのであまり現実的ではありません。

簡易に時価を知るためには多少お金はかかるかもしれませんが、不動産会社に査定書を作成してもらうことをお勧めします。

可能であれば数社からだしてもらい平均値を見ることでより信憑性のある不動産の価値を知ることができます。

不動産会社は上記の様々な価格や過去の取引事例を調べ、不動産の価格を設定します。

不動産の価格を知ったうえで、どのように子ども達に遺産を分配するのがいいのか考えるようにしてください。

それぞれの子どもたちに禍根を残さないことも、もちろん重要ですが、何よりも大切なのは「ご自身の気持ち」です。

禍根を残さないように最低限の手筈は取っておく必要はありますが、それだけに振り回されないように、最後の言葉を遺言として残していただきたく思います。

終活の一環として不動産をどう考えるか

最近、終活という言葉をよく聞きますね。

皆さんは終活というとどういうイメージを持っていますか？

自分がなくなった後のことばかりを考えていませんか？

「終活＝遺言」とか「終活＝相続」と思われがちですが実は終活の一番重要な部分は「いかにして自分らしく生きていくか」なのだと思います。

今回は終活の一環として不動産をどのように考えるべきなのか一緒に考えてみたいと思います。

 

これからの生き方を考える

終活の中で一番重要なのはご自身が「どのように生きたいか」です。

家族や友人とのつながり、社会とのかかわり、趣味のこと、世界1周とまではいかないまでも日本の温泉地をめぐりたい、そのような今後の人生をまずイメージします。

そして、その中でその夢を達成するためにはどうするのか考えるのです。

ご自身の住居について時間をとって考えてみましょう。

持ち家？賃貸？

今の住まいは持ち家ですか？それとも賃貸ですか？

年を重ねて介護が必要になってくることも十分に考えられます。

今のご自宅にずっと住みたいのなら老後もより住みやすくリフォームすることも検討する必要があります。

そうではなく、サービス付き高齢者住宅などに元気なうちに住み替えを検討することも一つでしょう。

そのための資金を例えばご自宅を売却して捻出することも考えられます。

不動産が負の遺産

また、ご自身が亡くなられた後のご自宅はどういった形で相続してもらいたいでしょうか。

ただご自宅がプラスの遺産となればいいのですが、反対にマイナスの遺産にならないでしょうか？

長年住んでいたご自宅ですので愛着はあろうかと思います。ただ、立地や築年数によっては将来的に売却も難しい財産かもしれません。

そうなると不動産は負の遺産となってしまいます。

相続人それぞれが遠方に住んでいる場合など、空き家の管理にもお金がかかります。また、固定資産税も負担となるでしょう。

老朽化した家を取り壊すにしても数百万円かかってしまうケースもあります。

遺品などの整理にも専門の業者に頼むと数十万円かかってしまうケースもあります。

そのようなことがないように今の資産を棚卸し、必要であれば生前に処分しておくことも視野に入れるべきです。

今の適正な流通価格を知り相続財産に組み込むべきなのか、生前に処分しておくのか。

いずれにしてもご自身のライフスタイルから逆算して数年後、十数年後のことも考えることこそ、終活なのです。

一度、ご自身の今後の人生設計について一緒に考えてみませんか？？