相続した不動産の評価額を決定するためには、さまざまな手法を用いて計算されます。
実際に相続不動産を売却しようとした際に、知らなければ自分が損をしてしまう可能性があります。
まずは、不動産評価額と不動産鑑定評価について詳しくお伝えしていきますね。
不動産評価額とは
不動産の評価額を調べる手法として一物五価（一物四価）というものがあります。
そもそも日本の土地には、国土交通省や国税庁などそれぞれの行政がそれぞれの判断で価格を決定しています。
つまり不動産（土地）の価格と言っても、一概に「いくらですよ。」ということは言えません。
そして、一般的に用いられる価格の5種類を一物五価と言い、4種類を一物四価と言います。
一物五価とは、
・実勢価格（時価）
・公示価格
・路線価
・固定資産税評価額
・基準値標準価格
の5種類のことを指します。
一方で一物四価とは、実勢価格を除いた
・公示価格
・路線価
・固定資産税評価額
・基準値標準価格
です。
それぞれ価格についてもう少し詳しくお伝えしますね。
【実勢価格】
実勢価格は時価とも呼ばれています。
実際に売買を行う際には、実勢価格を用いて取り引きを行うこととなります。
【公示価格】
公示価格は地価公示法に基づいて1年に1回公示されます。
土地の取引価格の指標となる価格が公示価格です。
【路線価】
主要道路の1㎡あたりの評価額です。
相続税や贈与税の算定基準として用いられています。
【固定資産税評価額】
固定資産税や不動産取得取得税などの計算に使用されます。
一般的には、公示価格の70％が目安です。
【基準標準価格】
基準標準価格は、都道府県知事が選択した基準値の標準価格です。
公示価格を補完するような役割を担っています。
不動産鑑定評価について
あなたが不動産を相続して売却しようと思ったとき、だれがどのようにして価格を決定しますか？不動産仲介業者に任せっきりですか？
不動産鑑定評価についての知識を少しでもつけておけば、きっと強みになることでしょう。不動産鑑定評価について詳しくお話しますね。
普通の人が当該不動産取引価格が正常かどうかを判断するのはとても難しいですよね。
そこで、不動産の専門家である不動産鑑定士に依頼をして不動産鑑定を行います。
これを不動産鑑定評価と言います。
不動産鑑定評価は主に
・正常価格
売りて買い手がお互いに納得した価格
・限定価格
取引相手が限定された価格
・特定価格
早くに財産を処分したい場合（しなければいけない場合）の価格
・特殊価格
文化財など特殊な不動産に対する価格
の4つの価格があります。
そして、不動産鑑定評価の手法は
・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法
によって評価されます。
それぞれ簡単に解説いたしますね。
【原価法】
原価法とは、同じ建物を作るためにはいくらの費用がかかるかを算出し、そこから古くなった分を差し引いて計算をする方法です。
ちなみに原価法で求めた不動産価格を「積算価格」と言うのであわせて覚えておいてください。
【取引事例比較法】
多数の取引事例をまとめて調べ、類似した取り引きから必要に応じてプラスマイナスをして算出する方法です。
取引事例比較法で算出された価格を「比準価格」と言います。
【収益還元法】
収益還元法とは、賃貸用や事業用として不動産を利用する際に使用されます。
当該不動産が将来に向かって生み出すであろう価値を先に予想し、算出する方法です。
そして収益還元法には、直接還元法とDCF法がありますが、具体的なお話はおいておきます。いろいろな方法があるんだなー。くらいで覚えておいてくださいね！
まとめ
今回は、不動産評価額や不動産鑑定評価についてお伝えしてきました。
いざ自分が不動産を相続したとき、あたふたしたり足元を見られたりしないように、最低限の知識を身に着けておくことは大切ですよ！
今回紹介した内容をざっくり覚えておくと、今後のためになるはずです！
