高齢になった親の施設の入居費用や介護療養費をねん出するために親の自宅を売却したいというご相談を受けることがよくあります。
また、親がすでに施設に入所しているので実家が不要になり、介護費用のためにも実家を売却したいという相談もよくうけます。
高齢の親御さんに判断能力が備わっていれば問題ありませんが、認知症などで判断能力がなくなってしまっている場合、手続きには家庭裁判所の関与が必要になってきますのでご注意が必要です。
認知症の方の売却手続き① 成年後見手続き
認知症の方が不動産を売却するためには成年後見手続きが必要となります。
家庭裁判所に親の成年後見人の選任の申し立てをし、成年後見人等の選任をしてもらい、成年後見人等が売却の手続きをすることになります。
そもそも、成年後見制度は認知症などで財産管理ができなくなった人にかわって財産管理をする人を家庭裁判所が決定する制度です。
ですので、たとえ実の子であろうとも勝手に親の財産を処分することができなくなってしまいます。
成年後見人に誰がなるのかはご親族の方からしたら非常に大きな問題となりますが、不動産などの財産があり、それを売却する必要があるなどの場合にはおおむね弁護士や司法書士などの専門家が成年後見人等になる可能性が高くなります。
専門家の方にきちんと相談し、なぜ売却する必要があるのかを説明する必要があります。
認知症の方の売却手続き② 居住用不動産処分の許可
成年後見人等が選任されていても大きな財産の処分には家庭裁判所の許可が必要となります。
特に、もともと住んでいた自宅などを売却する際には「居住用不動産処分の許可」の申し立てを家庭裁判所にする必要があります。
居住用不動産処分の許可には具体的に誰に、いくらの金額で売却するかまで決定している必要があり、その売買契約書(案)あるいは、家庭裁判所の許可がでることを条件とした売買契約書を家庭裁判所に提出する必要があります。
家庭裁判所は認知症となって財産管理受けている本人の財産状況や不動産を処分しなければならない理由、本人の身体療養状況、今後の住まいが確保できているか、不動産は不当に安くはなく適正な価格で売却されるのかなどトータルで判断し売却の許可を出すか出さないかを決定します。
誰にいくらで売却するかが重要ですので、売買価格や買主が変更になった場合には原則として売却の許可を取り直さなければなりません。
まとめ
以上のように、認知症の方の不動産を処分するには家庭裁判所で手続きが必要となり、売却が完了するまでにも数か月はかかります。
ですので、現金化を急ぐのであるならいち早く専門家に相談し、成年後見手続きを進めていくことをお勧めします。