不動産投資がかなり身近になっています。
「あなたも大家業で不労所得を」など耳障りのいい言葉を聞きますが実際のところはどうなのでしょうか。
投資用不動産をローンで購入→所有者の方が死亡→相続が発生という流れが今後増えてくるでしょう。
皆様がローンが残った不動産を相続した場合どうするべきか一緒に考えてみましょう。
相続が発生したら
相続が発生したらまず一番大切なのは相続人の確定と相続財産の調査です。
相続財産はプラスの財産とマイナスの財産をきちんと把握すること、特に不動産については法務局で登記事項証明書を取得し抵当権等の担保権がついていないか確認することが必要です。
通常の住宅ローンでは団体信用生命保険いわゆる団信と呼ばれるものに加入していれば所有者の方が死亡した場合には残債務が保険金にて返済されるという制度がありますが、不動産投資ローンの場合にはそのような保険に加入していないケースも考えられます。
債務（負債）についても相続人に相続されますので、プラスの財産を取得するのであるならば等しくマイナスの財産についても相続することになります。
まずは、プラスの財産とマイナスの財産を比べて債務を返済できるめどがあるのかを考えましょう。
貸す？売る？
実際に残債務の計算ができた場合、ローンの返済が収益物件の収益の上でまだ返済できるかどうかを確認しましょう。
物件によってはなかなか借主がつかない物件もあるのは事実です。
相続発生時現在ですでに入居中で借主がいればいいのですが、そうでもないケースもあるでしょう。
そのような場合、ローンの月々返済額以下でもいいので賃貸にまわすか、いっそ売却するかという判断になってきます。
収益構造が破綻している賃貸業であれば早々に処分してくということも視野に入れなければなりません。
しかし、いざ売却するとしてもローンの残債務をまかなえるほどの価格で買主が見つかればいいのですが、実際のところ所有物件を購入した時期や、物件の所在地などで、売却しても残債務が残る可能性も多々ありえます。
この段階の不動産はまさしく所有し続けることが「負の遺産」になってしまいます。固定資産税などの税金や修繕費や管理費にも日々コストはかかっていくからです。
少しでもローンの返済を減らすためにも早々に売却して残債務を支払っていくということを決心して少しでも痛みがすくないうちに撤退することも視野に入れて検討しましょう。
最終的にまったく採算が合わないというのであるならば相続放棄という手段もありますが、そこまでいくとすべての遺産を取得することができなくなりますので、相続放棄という手段は最後の最後までとっておいたほうが良いです。
なぜなら不動産の価値は一般人には非常にわかりづらいからです。実際の流通乗せてしまうまでわからないというのが現実です。
ですので、今回のように不動産にローンが残っている場合にはまずは、信頼できる不動産の専門家にご相談されることをおすすめします。
