収益不動産を相続する前にしておくこと① ~相続が発生する前にしておくべきメンテナンスや準備~

アパートや駐車場などの収益不動産を相続する場合、相続発生前にどのようなことを準備しておくべきなのでしょうか。

 

相続税評価額を把握する

収益不動産がある場合、対象不動産の相続税評価額や納税額を把握しておく必要があります。
納税額を把握することで、現金が足りるのか確認することが可能です。

また、相続税評価額を把握することで、収益性が低く、相続税評価額が高い不動産を売却することを事前に検討することができます。

 

現在の登記や権利関係の確認

2024年から相続発生時の不動産登記が義務化される予定ですが、今まで相続発生時の登記は義務ではありませんでした。そのため、親や祖父母から引き継いだ土地の名義を変えずにそのままにしている人も多くいます。

登記をしないままに、次の相続が発生してしまうとさらに複雑な手続きになってしまいますので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。


また、他人に貸している土地の場合、どのような契約条件で貸しているのか理解しておく必要があります。場合によっては契約書が交わされていないケースもありますが代替わりでトラブルになることも多いので契約書をしっかりと作成しておくようにしましょう。

 

収益不動産のメンテナンス

相続によって老朽化した建物を相続した場合、すぐにメンテナンス費用がかかることになり、相続人の負担が大きくなってしまいます。
そのため、必要なメンテナンスや建て替えなど大きな費用がかかる事業は生前に行う方が良いでしょう。


また、メンテナンスを事前に行なっておくことで現金を減らすことができるため、相続税を減らすことが可能です。外壁や擁壁の修理には多額の費用がかかります。場合によっては融資を受けて建て替えなどの大規模なメンテナンスを行うことを検討してみても良いでしょう。相続発生前に修繕をしておくことで収益性の高い財産を次の世代に遺すことが可能です。

 

誰が相続するか決めておくことも重要

不動産を相続する際、どのような不動産なのか状況を説明しておくことも重要です。老朽化している建物の場合、どこまで直しておくかも相続人と話しておいた方がよいでしょう。

相続人も事前に財産を承継することがわかっていれば、その物件に興味を示し、いろいろと教えることができます。

親としては子供に引き継いでほしいと考えていても、子どもは引き継ぐことは難しいと考えている場合もあります。そのようなケースでは事前に売却することを検討してみてもよいでしょう。

不動産を共有で相続することのデメリット

被相続人の財産を分ける遺産分割協議は非常に難しいものです。

特に不動産がある場合は、誰が不動産を相続するか話し合うことで揉めることもあります。

完全に平等に分けるために不動産を共有しようと考える人も多いでしょう。しかし、不動産を共有することで、さまざまなデメリットがあります。

 

不動産を共有で相続することが多いケース

どのようなケースで不動産を共有で相続することになるのでしょうか。不動産を共有で相続するケースについて確認しておきましょう。

 

不動産が財産の大半を占めているケース

不動産が財産の大半を占めているケースでは共有せざるを得ないことが多くあります。
例えば相続人が二人で自宅不動産が5,000万円、預金が1,000万円の場合不動産を共有しなければ財産を平等に相続することはできません。

 

話し合いをする時間がないケース

相続税の申告期限は10ヶ月と短く、遺産分割協議をギリギリで始めた場合、誰が何をもらうかという話し合いができないケースが多いです。不動産を共有することで全ての財産を平等に分割できるため、早く遺産分割協議を終わらせるために共有で相続するケースがあります。

 

不動産を共有することで起こるデメリットとは

不動産を共有することで、どのようなデメリットが発生するのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

 

意思決定ができなくなることがある

不動産を共有するということは売却や建物の建て替えや修繕をするために、全員の意思を確認する必要があります。共有となり、持ち主が増えれば増えるほど意思決定が難しくなります。
また、共有で相続した人の相続が発生すると、さらに共有者が多くなることもありますし、相続人が変わると、兄弟同士からいとこ同士になり、関係も遠くなってしまい合意形成が難しくなります。

 

メンテナンスの負担に不公平が生じる

不動産は金融資産と違い、現物資産ですので、掃除や草抜きなどの物理的なメンテナンスが必要となるケースが多くなります。
多くの場合、近くに住んでいる人に負担が偏るケースが多く、負担がかかっている人が不満に思うことがあります。
明らかにメンテナンスの負担が一人にかかる場合は共有を回避したり、負担がかかる人の持分を大きくするなど検討した方が良いでしょう。

 

共有は慎重に検討を

遺産分割協議をする際は共有にすることで、簡単に平等に分けられます。
しかし、相続後のメンテナンスなどの際に不公平が生じやすいため共有で相続する場合は慎重に検討する必要があります。

不動産を相続したときのランニングコスト

不動産を相続すると取得するときの相続税や登録免許税、司法書士などに払う報酬だけでなく、さまざまなランニングコストがかかります。

今回は不動産を取得し、保有し続ける場合のランニングコストについて解説します。

 

固定資産税

固定資産税とは土地や家屋などの不動産を保有している人にかかる税金です。毎年1月1日時点で保有している個人や法人に課税されます。

固定資産税は保有資産の固定資産税評価額×標準税率1.4%がかかります。地域によっては都市計画税がかかることがあります。都市計画税は0.3パーセント以下です。

固定資産税評価額とは固定資産税を計算する際の基準となる評価額のことで、各自治体の担当者がひとつずつ物件を確認して決定しています。

土地の場合、時価の70%程度、新築建物の場合は請負金額の50%程度の評価となることが多いです。

固定資産税は毎年市区町村から4〜6月頃に納税通知書が届き、納税通知書に基づいて支払うことになります。納付は一括払いまたは年4回に分けて支払うことができます。

現金やクレジットカードなどで支払うことが可能です。最近はコンビニなどで支払うことも可能ですので、わざわざ税務署に出向く必要はありません。

納税通知書を見れば自分が保有している不動産の固定資産評価額が分かります。

納税通知書が手元にない場合は役場に行って名寄せ帳を取得すればわかります。名寄せ帳とは市区町村ごとに保有する不動産を一覧にしたものです。どのような不動産を保有しているか一覧で確認したい場合は名寄帳を取得して確認してみましょう。


修繕・費用


建物を保有している場合、老朽化するためさまざまなメンテナンスが必要です。

建物は外壁や擁壁、水回りなどさまざまな箇所が傷んできますので、定期的にメンテナンスを行う必要があります。不動産のメンテナンス費用は大きいため、収益が入っている場合でもメンテナンス費用として貯めておく必要があります。

また、マンションの場合管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。


災害時などのリスク

台風などの災害などが発生し、瓦が飛んで他人に怪我をさせた場合、持ち主の責任となる場合があります。
他にも放火や犯罪に悪用される可能性もあります。


不動産を取得するとさまざまな費用がかかる


上記で解説した通り、不動産を取得するとさまざまな費用がかかります。収益を生む不動産もありますが、費用やリスクも踏まえて相続するかどうか検討した方が良いでしょう。

不動産を相続するための費用

不動産を相続する際には、相続税以外にもさまざまな費用がかかります。今回は不動産を相続する際の費用について解説します。

 

登記費用

不動産を相続により取得すると登記をする必要があります。

不動産登記とは不動産の所有権や抵当権を対外的に示す役割があります。

不動産の登記は自分で行うこともできますが、司法書士などに依頼をすることも可能です。司法書士に依頼する場合、別途司法書士の報酬を支払う必要があります。


相続した不動産はいままで、登記されずに放置されることも多かったのですが、法改正により必ず登記をする必要があります。

相続登記の義務化は2024年4月から予定されています。

今までは相続登記は義務がなく、相続人の任意となっていました。その結果、費用などもかかることから登記をせずに放置する人も多く、持ち主不明の土地は北海道全土の面積に匹敵すると言われています。

義務化以降は相続発生から3年以内に登記を行わなければ10万円の罰金が科されるようになります。

相続が発生したら登記を忘れないようにしましょう。


登録免許税


不動産を売買や相続などにより取得すると登録免許税がかかります。


税率は売買の場合は購入した不動産価格の2%、相続の場合は取得した不動産の0.4%です。

価格が100万円未満の土地を相続した場合、特例により非課税になります。

土地・建物それぞれに登録免許税はかかります。


登録免許税は原則現金一括納付することになっていますが、オンライン申請の場合は電子納付することができます。また、納税額が3万円以下の場合は、登記の際に印紙を貼り付けることにより、納付することもできます。

 

不動産取得税はかからない


不動産を購入すると不動産取得税がかかります。しかし、相続で取得した場合は不動産取得税はかかりません。不動産取得税もかかると勘違いしている人も多いので注意してください。


年齢が近い相続人に相続させると費用が何度もかかる


不動産を相続する際に注意したいことは、年が近い人に相続させると何度も費用がかかってしまうということです。


例えば子供がいない方で兄弟が3人いるケースですと、弟や妹に2度相続し、そのあと甥・姪に相続させると、相続によって不動産を取得する諸費用が何度もかかることになります。


また、相続税がかかる場合は相続税も何度もかかることになります。


このような事態を避けるために、兄弟には相続させずに甥・姪に相続させることを検討しても良いでしょう。

その売却、宅建業法違反じゃないですか??

今回はそれなりに広い土地や複数の不動産を相続した時におこりうる問題です。

 

例えば、父親がコインパーキングにしている土地を相続したとします。

駐車場経営よりも手っ取り早く売却しようと不動産会社に相談に行き査定をしてもらいました。

 

不動産会社の担当者の提案で、きれいに造成して宅地にし、3区画にわけてそれぞれ買主を探してもらうことにしました。

 

しばらくして、不動産会社の担当者から電話がかかてきて、(やっと買主がみつかったか)と思って喜んで電話に出たところ、出てきた言葉に絶句しました。

 

「宅建業法違反かもしれない?」

 

上記の話、どこが宅建業法違反なのでしょうか。

 

宅建業法の規定

宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」と規定されています。(宅建業法第2条第2項)

 

そして、この宅地建物取引業を無免許で行った場合には「3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。」と罰則規定も設けられています。(宅建業法第79条第2項)

 

 

宅地建物取引業とは

しかし、宅地建物取引業とはどのような業務なのでしょうか。

 

国土交通省の定める「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」から解釈をされます。

 

国土交通省の解釈・運用によると

「 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする」として、さらに5つの判断基準を定めています。

 

今回の場合、「取引の反復継続性」に該当する可能性が考えられます。

 

不動産を売ったり買ったりを繰り返し行う行為として該当するということです。

 

今回のように3区画に区割りをしたら3回売買をすることになります。

その点で宅建業法違反になる可能性もあるといえます。

 

ただ、上記の通り、国土交通省の解釈でも「その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする」としていますので、この点だけを抑えて宅建業法違反であるといえるかは判断しかねます。

 

ただ、じゃあ、2区画なら大丈夫なのか?と言われても明確な基準がないのが事実です。

 

 

そういう意味では区割りや上下水道の引き込みなどせずに、建売業者などに一括して全部売却してしまった方が宅地建物取引業としてはみられる可能性は低いといえそうです。