その売却、宅建業法違反じゃないですか??

今回はそれなりに広い土地や複数の不動産を相続した時におこりうる問題です。

 

例えば、父親がコインパーキングにしている土地を相続したとします。

駐車場経営よりも手っ取り早く売却しようと不動産会社に相談に行き査定をしてもらいました。

 

不動産会社の担当者の提案で、きれいに造成して宅地にし、3区画にわけてそれぞれ買主を探してもらうことにしました。

 

しばらくして、不動産会社の担当者から電話がかかてきて、(やっと買主がみつかったか)と思って喜んで電話に出たところ、出てきた言葉に絶句しました。

 

「宅建業法違反かもしれない?」

 

上記の話、どこが宅建業法違反なのでしょうか。

 

宅建業法の規定

宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」と規定されています。(宅建業法第2条第2項)

 

そして、この宅地建物取引業を無免許で行った場合には「3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。」と罰則規定も設けられています。(宅建業法第79条第2項)

 

 

宅地建物取引業とは

しかし、宅地建物取引業とはどのような業務なのでしょうか。

 

国土交通省の定める「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」から解釈をされます。

 

国土交通省の解釈・運用によると

「 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする」として、さらに5つの判断基準を定めています。

 

今回の場合、「取引の反復継続性」に該当する可能性が考えられます。

 

不動産を売ったり買ったりを繰り返し行う行為として該当するということです。

 

今回のように3区画に区割りをしたら3回売買をすることになります。

その点で宅建業法違反になる可能性もあるといえます。

 

ただ、上記の通り、国土交通省の解釈でも「その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする」としていますので、この点だけを抑えて宅建業法違反であるといえるかは判断しかねます。

 

ただ、じゃあ、2区画なら大丈夫なのか?と言われても明確な基準がないのが事実です。

 

 

そういう意味では区割りや上下水道の引き込みなどせずに、建売業者などに一括して全部売却してしまった方が宅地建物取引業としてはみられる可能性は低いといえそうです。

遺言を検索することができることをご存じですか??

亡くなってから、遺言があるかどうかを、相続人が知らず探すというケースをよく耳にします。

あるいは、相続人が把握している遺言が最後にかかれた遺言かどうか不安なケース。

 

亡くなったあと突然、自筆証書遺言が見つかったというケース。

など。

自筆証書遺言はどこに保管しているか実際に探してみなければわかりません。

 

しかし、公正証書遺言は公証人役場で検索することができるのです。

 

 

検索できる遺言とは?

平成元年以降に全国の公証人役場で作成された公正証書遺言は、データで一元管理されるようになりました。

この制度の始まりから、どこの公証人役場で作成された遺言であっても、公証人役場で検索することができるようになりました。

 

そして、検索した結果、公正証書遺言が作成されていた場合は、作成した公証人役場で謄本を発行してもらうことが可能です。

 

これまでは、遠方であってもその公証人役場に行って謄本を請求する必要がありましたが、郵送での請求が令和4年1月1日よりできるようになり、とても便利になりました。

 

検索できる人は誰?

ただ、誰でも遺言を検索できるわけではありません。

遺言者が生存中は遺言者本人あるいはその代理人しか請求することができません。

遺言者が死亡した後は遺言者の相続人や利害関係人が請求することが可能になります。

 

利害関係人とは例えば遺言執行者などですが、ご自身が利害関係人と認められるかどうか公証人役場に確認したほうが良いでしょう。

 

検索に必要な書類は?

遺言者が生存中の場合は、

遺言者の本人確認書類(運転免許証・マイナンバーカード、印鑑証明書と実印など)が必要です。

 

遺言者が亡くなったあとの場合は、

遺言者の死亡記載のある除籍謄本・遺言者と相続人とつながりがわかる戸籍謄本・遺言者の本人確認書類が必要です。

 

それぞれ代理人が請求するとができます。

しかし、遺言者の生前は遺言者の遺言者が、そして亡くなった後は相続人等から実印を押捺した委任状と印鑑証明書が必要です

 

また、代理人の本人確認書類も必要です。

 

検索に必要な費用は?

謄本請求には手数料が発生しますが、遺言の検索は公証人手数料はかかりません。

無料です。

 

いままでは遺言があるのか?ないのか?探す手間がありましたが、データでの一元管理が導入され、とても便利になりました。

亡くなってから慌てることがないよう、できれば生前に遺言書の確認をしておくとよいでしょう。

もし突然のことで準備をしていなかったときは、最寄りの公証人役場で検索しましょう。

 

 

亡くなられた方が遺言を残していたら

相続が発生した時に遺言の有無はとても重要なことの一つです。

 

 

遺言が残されていたら原則として遺言の通りに遺産は分配されます。しかし、遺言の書き方あるいは遺産を受け取る方によって手続きは大きく変わってきます。

 

今回は遺言が残されていた時の不動産の相続手続きについてお話します。

 

相続?遺贈?

遺産を誰にどのように分け与えるかが遺言の大きな目的の一つです。

 

この中で相続人になる人に分け与えるか、相続人以外の方、例えば子が生きているが子の子、つまり遺言者から見れば孫に財産を分け与えるかで書き方が異なります。

 

相続人に分け与える場合は「相続させる」と書くことが一般的で、相続人以外、例えば孫に分け与える場合は「遺贈する」と書きます。

 

「相続させる」と「遺贈する」の手続きの違い

不動産の相続手続きにおいて、相続人に相続させる旨の遺言は遺言者の死亡に伴い遺言で指定された相続人が不動産を取得することになります。

 

よって、手続きは遺言で不動産を取得するよう指定された相続人が自身の名義に変更することができます。

 

他方、遺贈するというように書かれた遺言の場合は異なります。

 

遺贈は相続人全員が義務者となる必要があります。

 

このように相続と遺贈では登記の当事者がまず異なってきます。

 

法務局に提出する書類も異なる。

 

相続人に相続させる旨の遺言と遺贈する旨の遺言の違いは法務局に提出する書類も異なります。

 

相続人に相続させる旨の遺言の場合は

  • 遺言書(※自筆証書遺言の場合は検認済みのもの)
  • 遺言者が亡くなった戸籍および住民票の除票
  • 不動産を取得する相続人の住民票及び自身が相続人であることがわかる戸籍

などが必要です。

 

他方、遺贈する旨の遺言は場合は

  • 遺言書
  • 権利証や登記識別情報
  • 遺言者の出生から死亡までのすべての戸籍
  • 相続人の戸籍及び住民票等
  • 相続人の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
  • 不動産をもらう人の住民票

などが必要となります。

 

このように相続の場合と遺贈の場合では、当事者にしても法務局に提出する書類にしても

大きく異なります。

 

遺贈より相続のほうが手続き的にも簡易であるといえ、遺贈の場合は相続人全員の協力が必要となってきますので相続人が多数になっている場合には大きな手間がかかるといえます。

 

遺贈をする遺言を残す場合には・・・・

遺贈をする遺言を残す場合には遺言において遺言執行者を指定しとくことをお勧めします。

遺言執行者とは相続人全員の代理人として遺言を執行することができます。

 

遺言執行者が指定されており、遺言執行者が選任されたら上記の登記手続きも相続人全員ではなく遺言執行者が登記義務者として手続きを行うことができ、手間を減らすことができます。

 

なお、遺言執行者が遺言で指定されていなくとも、遺言者が死亡後に家庭裁判所に選任してもらうこともできます。

 

 

今回は相続させる旨の遺言と遺贈の場合の手続きの違いについてお話しました。手続きの煩雑さなど残された相続人は大変になるかもしれませんが、一番は遺言を残される方のお気持ちだと思い手続きは粛々とやっていただければと思います。

相続放棄と不動産

 

相続が発生すると相続人には3つの選択肢があります。

 

①すべて相続する

②相続によって得たプラスの財産の限度において債務などのマイナスの財産も相続する

③相続しない

 

①が単純承認、②が限定承認。そして③が相続放棄です。

 

一般に言われる「放棄する」というだけでは遺産分割協議の中で相続財産を取得しないという意味となり何らしかの相続手続きに関与をする必要が残ります。

 

相続放棄はそもそも相続人でないと判断されるほど強力な効果を生みます。

 

相続放棄の申立

相続放棄の手続きは自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

 

申し立てる裁判所は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です。

 

相続放棄が家庭裁判所に認められると家庭裁判所より相続放棄申述受理証明書という書面を出していただけます。

 

この相続放棄申述受理証明書という書面をもって相続放棄を認められ相続人でないという証明になります。

 

相続放棄が認められると相続放棄受理通知書という書面が家庭裁判所から送られてきますが、こちらの書面では登記等では利用できませんので、別途相続放棄申述受理証明書を発行してもらうように家庭裁判所に書面にて請求する必要があります。

 

不動産の手続き

不動産の登記名義を被相続人から相続人等に変更する場合には上記の相続放棄申述受理証明書が必要です。

 

相続を原因として登記名義を変更するには被相続人の出生から死亡にいたるすべての戸籍、および相続人全員の戸籍等が必要となりますが、戸籍上では相続放棄をしているのかどうか、法務局は判断することができません。

 

仮に相続人がA、B、CといてCが家庭裁判所にて相続放棄を行ったとします。

相続放棄が家庭裁判所にて認められるとCは最初から相続人ではなかったものとみなされますので、遺産分割協議のテーブルに乗る必要はありません。

 

遺産分割協議の結果としてAが不動産を取得する旨の協議が整った場合には、その旨の遺産分割協議書を作成しAとBが署名及び実印での押捺をします。

 

相続放棄申述受理証明書を法務局に一緒に提出することにより、法務局も相続人はA、B、Cの3人だが、Cは相続放棄をしていることがわかります。それゆえ遺産分割協議書にもCの署名捺印がなくても大丈夫だと理解することができるのです。

 

相続放棄の手続きにしてもご自身ですることも可能ですが、相続放棄は原則として3か月以内にしなければならないという時間との勝負の部分もあります。

 

 

もし、ご自身の負担となるのであるならば専門家に相談されるのがよいでしょう。専門家に依頼すれば相続放棄申述受理証明書まで取得してもらえるので安心です。

親子ローンと相続

昨今、様々な金融商品が販売されています。

住宅ローンについても夫婦ローンもありますし、親子でローンを組む親子ローンなどもあります。

 

 

今回は親子ローンで住宅を購入した場合の相続手続きについてお伝えします。

 

親子ローンとは

親子ローンとは例えば、二世帯住宅を建てるとか、親と子で同居するなどの時に利用できる住宅ローンの一つの形です。

 

親と子が同居するための住宅を購入する際に、親と子それぞれ安定した収入があり子が親の連帯債務者となるなどの条件のもとに親子ローンを組むことができます。

 

一人で住宅ローンを組む時と比べて、親と子の収入を合算しますので一人ではローン審査に通らないような金額でも住宅ローンを組むことができます。

 

親子ローンのデメリット

他方で、親子ローンは子だけが団体信用生命保険に加入するケースがあります。

ですので、親が亡くなった場合でも子だけで住宅ローンを返済していくことが必要となります。

 

団体信用生命保険とはいわゆる団信といわれており、住宅ローンの返済中に債務者が亡くなった場合、生命保険で残りの住宅ローンを返済するという保険です。

 

また、親と子の同居のために親子ローンで住宅を購入している場合、通常登記名義は親と子の共有名義になっています。

 

共有名義の不動産の相続

ただ、親に相続が発生した場合、子の兄弟などほかの相続人がいる場合にはその共有持ち分も相続の対象となります。

 

例えば、親と子の一人が持ち分2分の1ずつで二世帯住宅を新築したとします。

親が亡くなった場合、通常でしたらその持ち分2分の1について同居している子が相続したいと考えます。

 

しかし、不動産以外に預貯金などの目立った財産がない場合など兄弟間で不平不満がでてくるケースがあります。

 

例えば、不動産の時価が4000万円で親と子Aがそれぞれ2分の1ずつ持ち分をもっているとします。ほかに預貯金は1000万円ほどありました。

親が亡くなり、相続人は子Aと子Bの二人です。

 

親が亡くなった場合にその2分の1の持ち分(時価2000万円分)を相続したいと考えましたが子Bは預貯金だけでは足りないので自分の相続分を主張してくる可能性があります。

 

このような場合には子Bに不動産の持ち分をもたせる、あるいは子Aが不足分を代償金として子Bに支払う(代償分割)、最悪の場合二世帯住宅を売却して金銭で分配するということにもなりかねません。

 

子が複数人いる場合には親子ローンを組む場合には子の間に不平不満をださないように生前から対処をしていたほうがいいでしょう。

 

簡単に同居するといっても兄弟間で不公平感がでてしまうと亡くなった後の相続で問題となる場合もあります。

 

 

ですので、「不動産の持ち分は子Aに相続させる」といった内容の遺言を残すなどの相続対策を積極的に行ったほうがいいと言えます。