亡くなられた方が遺言を残していたら

相続が発生した時に遺言の有無はとても重要なことの一つです。

 

 

遺言が残されていたら原則として遺言の通りに遺産は分配されます。しかし、遺言の書き方あるいは遺産を受け取る方によって手続きは大きく変わってきます。

 

今回は遺言が残されていた時の不動産の相続手続きについてお話します。

 

相続?遺贈?

遺産を誰にどのように分け与えるかが遺言の大きな目的の一つです。

 

この中で相続人になる人に分け与えるか、相続人以外の方、例えば子が生きているが子の子、つまり遺言者から見れば孫に財産を分け与えるかで書き方が異なります。

 

相続人に分け与える場合は「相続させる」と書くことが一般的で、相続人以外、例えば孫に分け与える場合は「遺贈する」と書きます。

 

「相続させる」と「遺贈する」の手続きの違い

不動産の相続手続きにおいて、相続人に相続させる旨の遺言は遺言者の死亡に伴い遺言で指定された相続人が不動産を取得することになります。

 

よって、手続きは遺言で不動産を取得するよう指定された相続人が自身の名義に変更することができます。

 

他方、遺贈するというように書かれた遺言の場合は異なります。

 

遺贈は相続人全員が義務者となる必要があります。

 

このように相続と遺贈では登記の当事者がまず異なってきます。

 

法務局に提出する書類も異なる。

 

相続人に相続させる旨の遺言と遺贈する旨の遺言の違いは法務局に提出する書類も異なります。

 

相続人に相続させる旨の遺言の場合は

  • 遺言書(※自筆証書遺言の場合は検認済みのもの)
  • 遺言者が亡くなった戸籍および住民票の除票
  • 不動産を取得する相続人の住民票及び自身が相続人であることがわかる戸籍

などが必要です。

 

他方、遺贈する旨の遺言は場合は

  • 遺言書
  • 権利証や登記識別情報
  • 遺言者の出生から死亡までのすべての戸籍
  • 相続人の戸籍及び住民票等
  • 相続人の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
  • 不動産をもらう人の住民票

などが必要となります。

 

このように相続の場合と遺贈の場合では、当事者にしても法務局に提出する書類にしても

大きく異なります。

 

遺贈より相続のほうが手続き的にも簡易であるといえ、遺贈の場合は相続人全員の協力が必要となってきますので相続人が多数になっている場合には大きな手間がかかるといえます。

 

遺贈をする遺言を残す場合には・・・・

遺贈をする遺言を残す場合には遺言において遺言執行者を指定しとくことをお勧めします。

遺言執行者とは相続人全員の代理人として遺言を執行することができます。

 

遺言執行者が指定されており、遺言執行者が選任されたら上記の登記手続きも相続人全員ではなく遺言執行者が登記義務者として手続きを行うことができ、手間を減らすことができます。

 

なお、遺言執行者が遺言で指定されていなくとも、遺言者が死亡後に家庭裁判所に選任してもらうこともできます。

 

 

今回は相続させる旨の遺言と遺贈の場合の手続きの違いについてお話しました。手続きの煩雑さなど残された相続人は大変になるかもしれませんが、一番は遺言を残される方のお気持ちだと思い手続きは粛々とやっていただければと思います。

相続放棄と不動産

 

相続が発生すると相続人には3つの選択肢があります。

 

①すべて相続する

②相続によって得たプラスの財産の限度において債務などのマイナスの財産も相続する

③相続しない

 

①が単純承認、②が限定承認。そして③が相続放棄です。

 

一般に言われる「放棄する」というだけでは遺産分割協議の中で相続財産を取得しないという意味となり何らしかの相続手続きに関与をする必要が残ります。

 

相続放棄はそもそも相続人でないと判断されるほど強力な効果を生みます。

 

相続放棄の申立

相続放棄の手続きは自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

 

申し立てる裁判所は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です。

 

相続放棄が家庭裁判所に認められると家庭裁判所より相続放棄申述受理証明書という書面を出していただけます。

 

この相続放棄申述受理証明書という書面をもって相続放棄を認められ相続人でないという証明になります。

 

相続放棄が認められると相続放棄受理通知書という書面が家庭裁判所から送られてきますが、こちらの書面では登記等では利用できませんので、別途相続放棄申述受理証明書を発行してもらうように家庭裁判所に書面にて請求する必要があります。

 

不動産の手続き

不動産の登記名義を被相続人から相続人等に変更する場合には上記の相続放棄申述受理証明書が必要です。

 

相続を原因として登記名義を変更するには被相続人の出生から死亡にいたるすべての戸籍、および相続人全員の戸籍等が必要となりますが、戸籍上では相続放棄をしているのかどうか、法務局は判断することができません。

 

仮に相続人がA、B、CといてCが家庭裁判所にて相続放棄を行ったとします。

相続放棄が家庭裁判所にて認められるとCは最初から相続人ではなかったものとみなされますので、遺産分割協議のテーブルに乗る必要はありません。

 

遺産分割協議の結果としてAが不動産を取得する旨の協議が整った場合には、その旨の遺産分割協議書を作成しAとBが署名及び実印での押捺をします。

 

相続放棄申述受理証明書を法務局に一緒に提出することにより、法務局も相続人はA、B、Cの3人だが、Cは相続放棄をしていることがわかります。それゆえ遺産分割協議書にもCの署名捺印がなくても大丈夫だと理解することができるのです。

 

相続放棄の手続きにしてもご自身ですることも可能ですが、相続放棄は原則として3か月以内にしなければならないという時間との勝負の部分もあります。

 

 

もし、ご自身の負担となるのであるならば専門家に相談されるのがよいでしょう。専門家に依頼すれば相続放棄申述受理証明書まで取得してもらえるので安心です。

親子ローンと相続

昨今、様々な金融商品が販売されています。

住宅ローンについても夫婦ローンもありますし、親子でローンを組む親子ローンなどもあります。

 

 

今回は親子ローンで住宅を購入した場合の相続手続きについてお伝えします。

 

親子ローンとは

親子ローンとは例えば、二世帯住宅を建てるとか、親と子で同居するなどの時に利用できる住宅ローンの一つの形です。

 

親と子が同居するための住宅を購入する際に、親と子それぞれ安定した収入があり子が親の連帯債務者となるなどの条件のもとに親子ローンを組むことができます。

 

一人で住宅ローンを組む時と比べて、親と子の収入を合算しますので一人ではローン審査に通らないような金額でも住宅ローンを組むことができます。

 

親子ローンのデメリット

他方で、親子ローンは子だけが団体信用生命保険に加入するケースがあります。

ですので、親が亡くなった場合でも子だけで住宅ローンを返済していくことが必要となります。

 

団体信用生命保険とはいわゆる団信といわれており、住宅ローンの返済中に債務者が亡くなった場合、生命保険で残りの住宅ローンを返済するという保険です。

 

また、親と子の同居のために親子ローンで住宅を購入している場合、通常登記名義は親と子の共有名義になっています。

 

共有名義の不動産の相続

ただ、親に相続が発生した場合、子の兄弟などほかの相続人がいる場合にはその共有持ち分も相続の対象となります。

 

例えば、親と子の一人が持ち分2分の1ずつで二世帯住宅を新築したとします。

親が亡くなった場合、通常でしたらその持ち分2分の1について同居している子が相続したいと考えます。

 

しかし、不動産以外に預貯金などの目立った財産がない場合など兄弟間で不平不満がでてくるケースがあります。

 

例えば、不動産の時価が4000万円で親と子Aがそれぞれ2分の1ずつ持ち分をもっているとします。ほかに預貯金は1000万円ほどありました。

親が亡くなり、相続人は子Aと子Bの二人です。

 

親が亡くなった場合にその2分の1の持ち分(時価2000万円分)を相続したいと考えましたが子Bは預貯金だけでは足りないので自分の相続分を主張してくる可能性があります。

 

このような場合には子Bに不動産の持ち分をもたせる、あるいは子Aが不足分を代償金として子Bに支払う(代償分割)、最悪の場合二世帯住宅を売却して金銭で分配するということにもなりかねません。

 

子が複数人いる場合には親子ローンを組む場合には子の間に不平不満をださないように生前から対処をしていたほうがいいでしょう。

 

簡単に同居するといっても兄弟間で不公平感がでてしまうと亡くなった後の相続で問題となる場合もあります。

 

 

ですので、「不動産の持ち分は子Aに相続させる」といった内容の遺言を残すなどの相続対策を積極的に行ったほうがいいと言えます。

高齢者の相続問題

日本人の高齢化に伴い、相続にも高齢化問題が発生しています。

 

 

特に未婚や離婚、出生率の低下とともに兄弟姉妹が相続人になると相続人の高齢化が顕著となります。

 

88歳の方がなくなって、子どもがいない、当然両親もすでに亡くなっている。そうなると相続人は亡くなった方の兄弟姉妹となります。88歳の方の兄弟姉妹となると当然のことながら皆様高齢者となります。

 

そのような際には相続人の中に認知症の方がいらっしゃる場合があります。

 

認知症といっても一概にいうことはできませんが、軽度の認知症で判断能力があれば問題はないのですが、判断能力がなくなれば成年後見制度を利用する必要があります。

また、認知症ではなくても脳梗塞等で意思表示をすることができない場合もあります。

 

いずれにしても高齢者の相続人がいる場合は成年後見制度を利用する必要があるケースが出てくる可能性が高いと言えます。

 

相続人の中に成年被後見人がいたら

相続人の中に判断能力がない方がいた場合、家庭裁判所に成年後見人選任の申し立てをする必要があります。

 

判断能力がない人にかわり、財産管理、遺産分割協議等を行ってもらう必要があるからです。

 

また、成年後見人が就任した場合、成年後見人は原則として本人の財産を減少させることはできませんので、少なくとも法定相続分を確保する必要があります。

 

不動産をほかの相続人が取得する場合には預貯金等で、預貯金等が相続分を確保することができるほど十分にない場合は、不動産を取得した相続人から代償金などで相続分を確保する必要があります。

 

遺産分割協議

遺産分割協議がととのったら、その内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員が遺産分割協議書に署名および実印で押捺します。

 

成年後見人が就任している相続人は成年後見人が相続人の代わりに署名し、成年後見人の実印を押捺します。

 

相続は亡くなった人の家庭事情や財産状況等によってスムーズに相続手続きが進む場合もあれば、そうでない場合もあります。

 

独居老人で、何十年も親族と連絡を取っていないという場合もあります。

ある日突然、何年も連絡を取っていない親族の相続人になる可能性がないとは言えません。

今後、日本の高齢化、未婚率の上昇、出生率の低下などの社会構造を考えると、相続人が高齢者の兄弟姉妹であるという事例が増加していくことが考えられます。

 

また、遺産としてのこるのは不動産や預貯金などのプラスの財産だけではなく、負債なども相続されるケースもありえます。

 

遺言を残すなど法律だけの問題ではなく、親族仲良く、誰にどのように面倒をみてもらうのかという人と人とのつながりも重要になってくるのではないでしょうか。

遺産分割協議の前にはぜひ査定を

遺産のうち4割近くが不動産であるという国税庁の統計が発表されています。

 

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遺言を残しているか否かを問わず、不動産を相続するのであるならば一番最初に知っておくべきことがあります。

 

それが不動産の時価です。

 

不動産の価格と

 

土地の価格には以下のものがあります。

 

①固定資産税評価額

②路線価

③公示価格

④実勢価格

 

①から③の価格をもとに算出した売り出し価格をもとに実際に市場に出て成約した、つまり売れた金額が実勢価格、つまり時価となります。

 

なぜ時価が必要か

 

遺産分割協議をするにしても法定相続で共有状態にするにしてもいずれにしても相続する財産の価値を知っておくことはとても重要です。

 

財布の中身の紙幣の価値を知っていないことと同義だからです。

 

さらに遺産分割協議をする際には不動産をもらう側も、不動産ももらわない側もきちんとした価格をしっておくべきです。

 

上記の4つの不動産の価額で一番皆様になじみがあるのが固定資産税評価額だと思います。

 

しかし一般的に固定資産税評価額は時価の7割程度だと言われています。

 

7割程度の土地の価格をもとに均等になるように遺産分割協議をしようとしても不動産をもらえない側は預貯金などでの補填の金額が少なくなってしまいます。

 

反対に土地をもらう側の人も注意が必要です。

道路との接道が悪いような土地では固定資産税評価額より実際の価格が低くなることもよくあるからです。

 

代償分割の場合

 

遺産分割協議の方法の一つに代償分割という方法があります。

 

遺産の全部または一部をある相続人がもらうかわりに、不足した分のお金を遺産の分配ではなく、もらう側の相続人の財産から支払うという方法です。

 

例えば長男が不動産を相続し長女が預貯金を相続するという話で協議がまとまりますが、不動産の価格と預貯金の価格の均等が取れない場合など、長男、長女間の不均衡をなくすために、不足分を長男の自分の貯金から支払うという場合です。

 

このような場合には前提として不動産の時価を知っておく必要があります。

 

そのためには時価を知るためにも不動産会社などに査定をしていただくことがおすすめです。裁判などにも発展することがあれば不動産鑑定士のような専門家の鑑定書なども必要となるケースもあります。

 

相続人間で時価の金額について争いがないように、3~5社など複数の査定書を出していただくようにすることもおすすめです。

 

不動産をもらう側の相続人は査定を低く見積もってもらったほうが得ですし、不動産をもらえない側の相続人は不動産を高く見積もってもらった方が得になりますので、相対し話がまとまらなくなる可能性があるからです。

 

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いずれにしても遺産分割協議をするにはぜひとも客観的評価の基準として不動産の査定をしていただくことをおすすめします。