相続した収益不動産の運営は続けるべき？① ～不動産投資のメリット・デメリット～

親から引き継いだ収益不動産について運営を続けるべきかどうか悩む人も多いでしょう。今回は収益不動産を保有し続けるメリットとデメリットを解説します。

収益不動産を保有し続けるメリット

収益不動産を保有し続けるメリットはどのようなものがあるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。

定期的な収入が入る

収益不動産の最大の魅力は定期的な収入が入るということです。不動産は株式の配当などに比べて安定的に収入が見込める財産です。景気が変動しても住宅用不動産の家賃は大きく変動することが少ないため、長期にわたって定期的な収入を得ることが可能です。

現金よりも相続税評価が低い

一般的に現金よりも不動産の方が相続税評価が低くなりますので、次の世代に引き継ぎやすくなります。土地の路線価は時価の7～8割程度、建物の固定資産税評価額は時価の5～7割程度で評価されることが多いです。さらにアパートなどの用地になっている場合は貸家建付地評価として2割程度減額できる場合もあります。

不動産から得られる収益を貯めておけば相続税の納税資金に充てることもできますので、先祖から引き継いできた資産を守ることが可能です。

自分で使うこともできる

収益不動産として活用しているアパートや駐車場は現物資産ですので、自分や自分の家族が使うこともできます。自宅の近くに保有している不動産は収益用としてだけでなく、自分で使用できるという点もメリットといえるでしょう。

収益不動産を保有し続けるデメリット

収益不動産を保有し続けることでどのようなデメリットがあるのでしょうか。

リスクがある

収益不動産を保有し続ける限り、リスクを0にすることはできません。まず考えられるのが災害のリスクです。地震や台風、火災などで建物が大きな損害を被る可能性があります。

また、賃貸経営がうまくいかないリスクもあります。建物は少しずつ老朽化するため、修繕などの費用がかかりますが、空室状態が続けば費用を賄うことができず赤字になってしまう可能性もあります。

空室状態が長く続き、需要がない土地になってから売却しようとしても思うような価格がつかない可能性もあります。

手間がかかる

収益不動産を保有し続けることで、メンテナンスの手間はどうしてもかかってしまいます。毎年の確定申告や修繕の計画、掃除などの手間があります。管理については管理会社に依頼することである程度手間を省くことはできますが、手間を全くなくすことはできません。

収益不動産を相続する前にしておくこと② ～相続税評価額の概算把握方法について解説～

今回も前回に引き続き収益不動産を相続する前にしておくことについて解説します。

前回も少し解説しましたが、収益不動産を相続する場合、相続税評価額を把握しておく必要があります。今回は相続税評価額の計算方法について解説していきます。

不動産の相続税評価方法

相続税評価をする際に不動産の評価方法は財産評価基本通達によって定められています。

土地は路線価で計算するように定められています。路線価とは各道路に付された価格のことで、市街地や主要駅に近い場所の路線価は高くなります。路線価は100㎡当たりの土地の評価額を指していますので、路線価が10万円の土地を100㎡保有している場合、1,000万円の評価となります。

路線価は国税庁のホームページで確認することができますので、保有している土地の路線価を確認しておくようにしましょう。

財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

一方の建物は固定資産税評価額で計算します。固定資産税評価額は毎年固定資産税を納付する際に送られてくる納税通知書に記載されている金額です。納税通知書を捨ててしまっている場合は、市区町村役場に行って名寄帳を取得しましょう。名寄帳は市区町村ごとに個人が保有する不動産を一覧にしたものです。名寄帳には固定資産税評価額が記載されていますので、確認することができます。

アパートを建てている場合土地の評価が下がる

アパートなどの建築用地になっている場合、貸家建付地評価となり、土地の評価を低く計算することができます。具体的な計算方法は以下の通りです。

土地の評価額－（土地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

土地の評価額とは先ほど説明した、路線価×面積で計算します。借地権割合とは各地域ごとに定められており、国税庁のホームページで確認することが可能です。

借地権割合は以下の表のようにアルファベットで記されています。

借家権割合は全国で一律30％と定められており、賃貸割合は賃貸に出している割合ですので、全て貸し出している場合は100％となります。

1,000万円の土地が借地権割合70％、賃貸割合100％であった場合、以下の通り計算します。

1,000万円－（1,000万円×0.7×0.3×1）＝790万円

このように貸家建付地は土地が更地や駐車場の場合よりも評価を減額することができます。

判断に迷う場合は税理士に依頼

相続税の評価は非常に複雑です。不動産は個別性も高いため、判断に迷う場合は税理士に相談するようにしましょう。

収益不動産を相続する前にしておくこと① ～相続が発生する前にしておくべきメンテナンスや準備～

アパートや駐車場などの収益不動産を相続する場合、相続発生前にどのようなことを準備しておくべきなのでしょうか。

相続税評価額を把握する

収益不動産がある場合、対象不動産の相続税評価額や納税額を把握しておく必要があります。
納税額を把握することで、現金が足りるのか確認することが可能です。

また、相続税評価額を把握することで、収益性が低く、相続税評価額が高い不動産を売却することを事前に検討することができます。

現在の登記や権利関係の確認

2024年から相続発生時の不動産登記が義務化される予定ですが、今まで相続発生時の登記は義務ではありませんでした。そのため、親や祖父母から引き継いだ土地の名義を変えずにそのままにしている人も多くいます。

登記をしないままに、次の相続が発生してしまうとさらに複雑な手続きになってしまいますので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。

また、他人に貸している土地の場合、どのような契約条件で貸しているのか理解しておく必要があります。場合によっては契約書が交わされていないケースもありますが代替わりでトラブルになることも多いので契約書をしっかりと作成しておくようにしましょう。

収益不動産のメンテナンス

相続によって老朽化した建物を相続した場合、すぐにメンテナンス費用がかかることになり、相続人の負担が大きくなってしまいます。
そのため、必要なメンテナンスや建て替えなど大きな費用がかかる事業は生前に行う方が良いでしょう。

また、メンテナンスを事前に行なっておくことで現金を減らすことができるため、相続税を減らすことが可能です。外壁や擁壁の修理には多額の費用がかかります。場合によっては融資を受けて建て替えなどの大規模なメンテナンスを行うことを検討してみても良いでしょう。相続発生前に修繕をしておくことで収益性の高い財産を次の世代に遺すことが可能です。

誰が相続するか決めておくことも重要

不動産を相続する際、どのような不動産なのか状況を説明しておくことも重要です。老朽化している建物の場合、どこまで直しておくかも相続人と話しておいた方がよいでしょう。

相続人も事前に財産を承継することがわかっていれば、その物件に興味を示し、いろいろと教えることができます。

親としては子供に引き継いでほしいと考えていても、子どもは引き継ぐことは難しいと考えている場合もあります。そのようなケースでは事前に売却することを検討してみてもよいでしょう。

不動産を共有で相続することのデメリット

被相続人の財産を分ける遺産分割協議は非常に難しいものです。

特に不動産がある場合は、誰が不動産を相続するか話し合うことで揉めることもあります。

完全に平等に分けるために不動産を共有しようと考える人も多いでしょう。しかし、不動産を共有することで、さまざまなデメリットがあります。

不動産を共有で相続することが多いケース

どのようなケースで不動産を共有で相続することになるのでしょうか。不動産を共有で相続するケースについて確認しておきましょう。

不動産が財産の大半を占めているケース

不動産が財産の大半を占めているケースでは共有せざるを得ないことが多くあります。
例えば相続人が二人で自宅不動産が5,000万円、預金が1,000万円の場合不動産を共有しなければ財産を平等に相続することはできません。

話し合いをする時間がないケース

相続税の申告期限は10ヶ月と短く、遺産分割協議をギリギリで始めた場合、誰が何をもらうかという話し合いができないケースが多いです。不動産を共有することで全ての財産を平等に分割できるため、早く遺産分割協議を終わらせるために共有で相続するケースがあります。

不動産を共有することで起こるデメリットとは

不動産を共有することで、どのようなデメリットが発生するのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

意思決定ができなくなることがある

不動産を共有するということは売却や建物の建て替えや修繕をするために、全員の意思を確認する必要があります。共有となり、持ち主が増えれば増えるほど意思決定が難しくなります。
また、共有で相続した人の相続が発生すると、さらに共有者が多くなることもありますし、相続人が変わると、兄弟同士からいとこ同士になり、関係も遠くなってしまい合意形成が難しくなります。

メンテナンスの負担に不公平が生じる

不動産は金融資産と違い、現物資産ですので、掃除や草抜きなどの物理的なメンテナンスが必要となるケースが多くなります。
多くの場合、近くに住んでいる人に負担が偏るケースが多く、負担がかかっている人が不満に思うことがあります。
明らかにメンテナンスの負担が一人にかかる場合は共有を回避したり、負担がかかる人の持分を大きくするなど検討した方が良いでしょう。

共有は慎重に検討を

遺産分割協議をする際は共有にすることで、簡単に平等に分けられます。
しかし、相続後のメンテナンスなどの際に不公平が生じやすいため共有で相続する場合は慎重に検討する必要があります。

不動産を相続したときのランニングコスト

不動産を相続すると取得するときの相続税や登録免許税、司法書士などに払う報酬だけでなく、さまざまなランニングコストがかかります。

今回は不動産を取得し、保有し続ける場合のランニングコストについて解説します。

固定資産税

固定資産税とは土地や家屋などの不動産を保有している人にかかる税金です。毎年１月１日時点で保有している個人や法人に課税されます。

固定資産税は保有資産の固定資産税評価額×標準税率1.4%がかかります。地域によっては都市計画税がかかることがあります。都市計画税は0.3パーセント以下です。

固定資産税評価額とは固定資産税を計算する際の基準となる評価額のことで、各自治体の担当者がひとつずつ物件を確認して決定しています。

土地の場合、時価の70%程度、新築建物の場合は請負金額の50%程度の評価となることが多いです。

固定資産税は毎年市区町村から4〜６月頃に納税通知書が届き、納税通知書に基づいて支払うことになります。納付は一括払いまたは年４回に分けて支払うことができます。

現金やクレジットカードなどで支払うことが可能です。最近はコンビニなどで支払うことも可能ですので、わざわざ税務署に出向く必要はありません。

納税通知書を見れば自分が保有している不動産の固定資産評価額が分かります。

納税通知書が手元にない場合は役場に行って名寄せ帳を取得すればわかります。名寄せ帳とは市区町村ごとに保有する不動産を一覧にしたものです。どのような不動産を保有しているか一覧で確認したい場合は名寄帳を取得して確認してみましょう。

修繕・費用

建物を保有している場合、老朽化するためさまざまなメンテナンスが必要です。

建物は外壁や擁壁、水回りなどさまざまな箇所が傷んできますので、定期的にメンテナンスを行う必要があります。不動産のメンテナンス費用は大きいため、収益が入っている場合でもメンテナンス費用として貯めておく必要があります。

また、マンションの場合管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。

災害時などのリスク

台風などの災害などが発生し、瓦が飛んで他人に怪我をさせた場合、持ち主の責任となる場合があります。
他にも放火や犯罪に悪用される可能性もあります。

不動産を取得するとさまざまな費用がかかる

上記で解説した通り、不動産を取得するとさまざまな費用がかかります。収益を生む不動産もありますが、費用やリスクも踏まえて相続するかどうか検討した方が良いでしょう。