相続不動産を有効活用する方法とは？使用していない不動産の活用方法！

不動産を相続した方は、どのようにして活用されていますか？

相続不動産を売却してお金を得ても良いですよね、自分で住んだり人に貸してみたりするのも良いでしょう。

まさか、相続したまま放置している！という人はいないかと思いますが…。

不動産の有効活用は不動産が土地のみなのか建物なのかによっても大きく異なってきます。また、売却しようと思ってもそう簡単に買い手が見つかるとも限りませんよね。

自分が住もうと思っても、築年数が古くて住める状態ではない、賃貸をするのも現状では厳しいかも…。という場合も多くあります。

今回は、そんな不動産の有効活用方法についてお伝えしていこうと思います！

相続不動産を交換する

まずは、相続した不動産を交換したり買い替えたりする有効活用方法です。

通常、不動産等の交換は税法上「譲渡」としてみなされるため、譲渡所得として課税対象になります。

しかし、個人が1年以上所有していた不動産については、同じ種類の固定資産と交換をする場合に限り譲渡がなかったものとみなされます。

不動産の交換は、税法上の観点から見ても有効活用方法であると言えるでしょう。

賃貸経営

自分で住む予定がないのであれば、人に貸し出して家賃収入を得るのも良いですよね。

もしも、建物自体が劣化して人が住めるような状況ではないのであれば、建物を壊してしまい、駐車場として貸し出すのも良いでしょう。

もちろんリフォームをして貸し出すのも良いですが、費用対効果を考えた上で決めてみてはいかがでしょうか。

土地の有効活用方法

実は、土地のみだけのほうが有効活用しやすい傾向にあります。

ただ、土地のみの場合は固定資産税が高くなるので注意が必要です。土地のみのほうが活用しやすいからと言って、使用目的もないのに建物を壊してしまうことはおすすめできません。

そして、土地の有効活用方法としては、大きく6つの方式があります。

1.自己建設方式

自分で所有している土地を自分で使用する方式です。

建物を建設して貸し出したり、駐車場にして貸し出したりする方法ですね。

2.等価交換方式

土地所有者が土地を提供し、デベロッパー建築費用を出資し、建物を建築する方式です。

等価交換方式では、全部譲渡と部分譲渡という方式に分けられます。

全部譲渡方式は、土地の所有者であるあなたが、デベロッパーに土地を譲渡し、譲渡対価に対する建物の一部分を取得できます。

3.事業受託方式

土地の所有者がデベロッパーへ事業の業務を委託する方式です。

一般の方にはあまり関係のない話ですね！

4.土地信託方式

土地所有者であるあなたが信託会社へ土地を信託し、信託契約に基づいて資金調達から建築、管理まで一貫して信託会社が行う方法です。

5.定期借地権方式

定期借地権を利用した土地の有効利用方法です。

定期借地権に付いて書いた記事もあるのでぜひ参考にしてみてください！

6.建設協力金方式

建設協力金方式とは、土地所有者が借り主から協力金として資金を調達する代わりに借り主の要望に合った建物を建設する方法です。

土地所有者であるあなたは、手元資金が少なくても建物を建設できるためメリットが多いですね！

まとめ

今回は不動産の有効活用方法についてお伝えしてきました！

不動産は使用しなければしないだけ劣化していきます。とくに建物は、使用していない間の劣化スピードがとても早いです。できるだけ有効に活用するように心がけましょう。

また、土地の活用方法はさまざまで、自分の目的に合わせて選択できるのでとても魅力的です！もしも使途が決まっていない建物などの不動産を所有しているのであれば、一度更地にしてしまうのもひとつの手段です。

さまざまな活用方法を比較検討してみてはどうでしょうか。

相続不動産は売却する？賃借する？不動産売却・賃借の流れについて解説！

不動産を相続し、不意に不動産という立派な資産を手に入れることとなりました。

もしも相続した不動産に一切手を付けずに放置していれば、とてももったいないですよね。

使用していない不動産は驚くほどのスピードで劣化していきますし、固定資産税などの維持費も当然に発生します。

もしも、相続不動産を手に入れてしまった方で、自分で使用する予定がないのであれば、売却もしくは賃借を検討してみてはどうでしょうか。

売却してしまえば、ある程度まとまった資金が手に入ります。

賃借であれば、毎月決まった金額が収入として得られます

今後、自分が住む予定があるのであれば、期間限定で不動産を賃借しても良いでしょう。

今回は、相続不動産の売却・賃借手続き方法についてお伝えしていこうと思います。

不動産売却の流れ

不動産売却の主な流れは下記のとおりです。

1.売却前の事前相談

2.仲介業者の選定

3.不動産業者との媒介契約締結

4.条件交渉・販売活動

5.売買契約

6.現金受け取り・物件引き渡し

主な流れは上記のとおりですが、イメージはなかなか湧かないですよね。

もう少し具体的にお伝えしていきますね。

【売却前の事前相談】

売却前の事前相談とは、売却価格の事前調査や売却時期の検討です。

自分が売却したい金額と、実際の相場を比較検討し、売却時期のイメージを湧かせます。

【仲介業者の選定】

不動産を売却する場合は通常、仲介業者を通します。

実際の仲介業者は非常に多くありますが、信用度や口コミの調査がとても大切です。

自分で情報収集をして、最終的に仲介業者を選定しましょう。

【条件交渉・販売活動】

仲介業者が決定したら、条件を交渉し販売活動を行います。

一般的な販売活動は、仲介業者で行いますので待っているだけで大丈夫です。

しかし、早めに売却したいのであれば自分も積極的に販売活動に参加されたほうが良いです。

【売買契約】

買い主が決まったら、売買契約を締結します。

瑕疵担保責任や危険特約の有無など必要な確認事項はたくさんありますので、もれなく確認しましょう。

【現金受け取り・物件引き渡し】

売買契約の締結が終了すればあとは、現金の受け取りと不動産の引き渡しです。

これで不動産の売却手続きがすべて終了します。

不動産賃借の手続き手順

道産賃借の手続き手順は下記のとおりです。

1.賃借前の事前調査・情報収集

2.仲介業者の選定

3.家賃設定・広告活動

4.賃貸借契約の締結

5.不動産の引き渡し

主な流れは上記のとおりです。

おおまかな流れは不動産売却と変わりません。

手続き手順についてもう少し詳しく見ていきましょう。

【賃借前の事前調査・情報収集】

賃借募集を始める前に、周辺の家賃相場などをリサーチし、おおよその目安を決めておきましょう。

【仲介業者の選定】

不動産売却時と同じく、仲介業者の選定はとても大切です。

しっかりと比較検討をして、仲介業者を決定しましょう。

【家賃設定・広告活動】

仲介業者が決まったら、最終的な家賃の決定および広告活動を開始します。

【賃貸借契約の締結】

入居者が決まったら、賃貸借契約の締結を行います。

賃貸借契約とは、「賃料を払ってもらえれば貸します・賃料を払うので借ります」の意思を表して成立する契約です。

【物件の引き渡し】

物件の引き渡し時は必ず、人が住める状態にして渡さなければいけません。

また、賃借人は退去時に原状回復義務を負います。

賃借の場合は、退去後も原状回復などの手続きが残りますが、おおまかな流れは上記のとおりです。

まとめ

今回、不動産を売却・賃借する場合の手続きの流れについてお伝えしてきました。

相続不動産を上手にお金に変えるためには、売却もしくは賃借が良いでしょう。

相続不動産の手続きは、非常に面倒くさいですが、収益性があるのも事実です。

長い目で見たときに、今売却してしまったほうが良いのか、数年は賃借とし最終的に売却するのが良いのか。しっかりと見極めて、処分しましょう。

相続不動産を借家にするのはアリ？権利についての基礎知識

不動産を相続された方は、相続した不動産をどのように使用するか決めていますか？

売却してお金に変えてしまうのも良いですし、自分が住んでも良いですよね。

ですが、「賃貸として貸し出してみる」というのもありではないでしょうか。

売却するのであれば、すぐに買い手がつくかどうかもわかりません。

自分が住むにしても、家族構成やライフスタイルによっては、合わない可能性もありますよね。

しかし、賃貸として貸し出すのであれば、空室リスクはあるにしても、無借金で毎月安定した収入を得られるのはメリットですよね。

もしも相続不動産の使いみちが決まっていないのであれば、賃貸を検討してみてはどうでしょうか。

今回は、相続不動産を賃貸する場合の手続方法などについてお伝えしていこうと思います。

不動産賃貸の基礎知識　借家権について

外を歩けばたくさんのマンションやアパート、戸建住宅などがあり、人が住んでいます。

ところが、住んでいる人と当該物件の所有者は必ずしも同じではありませんよね。

賃借人がいて賃貸人がいたとすれば、二者間で「賃料を支払ってくれれば貸しますよ」「お金を払うので借りますよ」という契約を締結します。

この契約のことを賃貸借契約と呼びます。

ちなみに、お互いが納得をすれば必ずしも書面での契約である必要はありません。

（言った言わないのトラブル防止のために、書面をおすすめしますが…）

そして、賃貸借契約によって発生する、建物を借りる権利のことを「借家権」と言います。借家権には普通借家権と定期借家権の2種類があります。

普通借家権と定期借家権について詳しくお話をしていきますね。

普通借家権とは

普通借家権とは、原則として1年以上の賃貸借契約でなければいけません。

契約期間が1年未満の契約については、「期間の定めがない契約」となり、賃貸人は6か月以上前に申告することで契約の解除ができます。

賃借人は、3か月以上前に申し出れば契約解除が可能。

ただし！賃貸人からの契約解除は、正当な事由がなければできません。

つまり、今後売る予定のある物件で、1年未満の契約を締結してしまった場合、賃貸人からの一方的な契約解除ができません。

将来に向かって不動産を手放す予定があるのであれば、定期借家権での契約を締結しましょう。

定期借家権とは

定期借家権とは、賃貸借契約締結時に期間を定め、期間満了後に更新をすることなく終了する借家制度です。

数年後には、リタイアして地元に帰りたい。地元に帰った際には相続した不動産に住もう。などと言った際には、定期借家権を使用すれば良いですね。

一時的に貸し出したいときなど便利な制度です。

なお、定期借家権については契約締結時に書面で更新しない旨の記載をし、口頭でも伝えるようにしましょう。

そして、普通借家権から定期借家権への変更はできません。

変更をしたいのであればまず、普通借家権の契約を解除し、改めて定期借家権の契約を締結しなければいけません。

賃貸借契約終了時の取り決め

賃貸借契約が満了し、更新をしない場合には、賃借人は原状回復義務があります。

つまり賃貸人は、賃借人に対して貸し出したときと同じ状態に戻す費用を請求できます。

意外とトラブルに発展しやすいものでもありますので、契約締結時にあらかじめ説明をしておきましょう。

また、賃貸人・賃借人が室内の傷チェックなどを行うなどトラブル防止対策を徹底しておくようにしましょう。

まとめ

相続した不動産であれば自己資金ほぼ0で賃貸経営ができます。

毎月ある程度決まった家賃収入が得らのはとてもありがたいですよね。

しかし、契約事項や権利関係についても最低限把握しておかなければ、トラブルの原因になりかねません。

今回は、普通借家権や定期借家権について紹介しましたが、どのようにして契約を締結するのか。何十年先まで自分のライフスタイルを見据えて決定しましょう。

不動産の権利はとても大切！不動産を相続したなら覚えておきたい権利の知識

相続などで不動産を不意に手に入れてしまった方はとくに、不動産に対する知識に乏しい印象を受けます。

当然といえば当然ですが、不動産に関する最低限の知識を身に着けておかなければ自分が、食い物にされてしまう可能性すらあります。

不動産を相続して、絶対に知っておかなければいけない知識のひとつとして「不動産の権利」というものがあります。

あなたが今持っているスマートフォンやタブレット、PCも「権利」をもとに、自分の所有物であることを証明します。不動産も同じです。

不動産に対しても、所有者がいて、もしかすれば抵当権設定者がいるかもしれません。

今回は、不動産を相続した際に困らないための最低知識として、不動産の権利についてお伝えしていこうと思います。

物権と債権

物権と債権という権利の言葉を聞いたことがあるでしょうか。

物権とは、所有権や地上権、抵当権、根抵当権などのものに対する権利のもとを指します。

一方で債権とは、土地の借地権や借家権など、債務に対する権利を言います。

もう少し詳しくお伝えすれば、物権とは、本人の意志で物を自由に利用できる権利です。

たとえば、不動産を所有する方が、当該不動産を借家にしようが売りに出そうが、自分で住もうが、すべて自分の意志で決定できますよね。

上記のように自分で意思決定できる権利を「物権」と言います。

債権とは、人対人で生じる権利です。

たとえば、あなたが所有する不動産を誰かに貸し出したとしましょう。

あなたは当然に、入居者から家賃をもらう「権利」が発生します。反対に入居者は、不動産を借りる「権利」をもらいます。

逆に言えば、入居者はあなたに家賃を支払わなければいけないという「債務」が発生し、あなたも入居者に住居を貸し出す「債務」が発生します。

債券の特徴は、債務者と債権者がいてはじめて成り立つ権利であるということですね。覚えておきましょう。

物権の詳細

物権とは、所有権・地上権・抵当権などがあります。

それぞれの権利についてもう少し詳しくお伝えしていこうと思います。

【所有権】

所有権とは、法令の範囲内で、自分の物を好きにできる権利です。

あくまでも、「法令の範囲内で」ですよ。

たとえば、自分の所有権を主張して、建築基準法に違反するリフォームを行うことは認められていません。

もっとわかりやすく言えば、自分が購入した包丁であれば、当然に自分が所有権を主張できます。

ところが、その包丁を持って何をしても良いということにはなりませんよね。

銃刀法違反などの法に抵触する可能性もあります。

包丁で例えれば当たり前じゃん！と思われがちですが、不動産になれば「何でもできる」と思っている方がいるので要注意です。

ちなみに所有権者は、必ず1人である必要はありません。「共有」も認められているので、ご兄弟での共有も可能ですよ。

【抵当権】

抵当権には、通常の抵当権と根抵当権の2種類があります。

通常、不動産を購入する場合は、銀行などから借り入れを行いますよね。

もしも借り入れたお金の返済ができなくなってしまった場合には、他の債権者に優先して返済を受けられる。これを抵当権といいます。

一方で根抵当権とは、一度弁済された借り入れも取り決めた範囲内であれば新たな貸し出しについて、繰り返しその債権を担保する抵当権を言います。

借りたり返したりが繰り返される場合には、便利な権利です！

債権

不動産にまつわる債権とは、賃借権のことですね。

借りたり貸したりする権利のことです。

先程紹介したままです。不動産所有者は入居者から賃料を受け取る権利があり、部屋を貸し出す義務があります。

一方で入居者は、部屋を借りる権利を有し、賃料を支払う債務を持ちます。

人と人とのつながりがある権利を債権と呼びます。

まとめ

今回は不動産の権利についてお伝えしてきました。

不動産ではなくても当然に誰しもが持っている権利ですが、不動産においては絶対に知っておきたい知識です。

今まで権利について意識をしたことがなかった方も、不動産相続をきっかけに「権利」について知っておきましょう。

不動産の相続税ってどうやって決まるの？相続税評価額についてのお話

みなさん、しっかり納税していますか？

何をしても税金、税金って、すこし嫌な気持ちになることもあるかもしれません。

せっかく故人が残してくれた不動産であっても、相続税が発生してしまいます。そして、相続税は現金納付が基本です。

今回は、不動産相続に関する相続税の決まり方や相続税の納税が厳しいときの対応策についてお話をしていこうと思います。

不動産相続税の決まり方

現金や有価証券などのように、明確に価値がわかるものについての相続税はわかりやすいですよね。

しかし、不動産などのようなものは、そもそも価値が認められるのかどうか、認められるのであればいくらなの？と、自分ではなかなか判断ができません。

では、不動産の相続税はどのようにして決まるのでしょうか。

不動産の相続税は、“相続税評価額”というもので決まります。

相続税評価額は、国税庁が“財産評価基本通達”という財産の評価を決定するルールを定めており、これに従って算出されます。

なお、相続税評価額は、“相続が発生した日時点の価額”によって計算されますが、不動産については、国税庁が定めたルールに従います。

国税庁が定めたルール、評価方式は路線価方式、倍率方式の2パターンです。

まず、路線価方式とは、主要な道路に面した1㎡あたりの評価額であり、相続税のみならず贈与税の算出にも用いられます。

基本的には公示価格（土地取引価格の指標）の80％が目安とされています。

路線価が定められていない地域については、倍率方式で相続税評価額を決定します。

倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算、算出されるため倍率方式と呼ばれています。

納税が難しい場合の対処法

相続税の納税は現金納付が基本です。

ですが、相続した財産が不動産しかなければ、納税するお金の準備ができない可能性もあります。

とくに不動産は、数千万円以上の価値が認められることも珍しくはありません。

では、どうしても現金の用意が難しい場合には、どのようにして相続税を納めれば良いのでしょうか。対処法についても見ていきましょう。

相続税は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告書を提出しなければいけません。

そして、何度も言いますが、相続税の基本は現金納付です。申告期限内に必ず、一括納付をしなければいけません。

しかし、どうしても一括納付や現金納付が難しいケースもあるでしょう。

そういった際には、延納や物納も認められる場合がありますので、活用してみてください。

ちなみに延納とは、分割払いのことであり、一定の条件を満たすことで利用できます。

物納とは、一括納付、延納がどうしてもできない場合に限り、一定の条件のもと認められるものです。相続財産そのもので納めることを物納といい、相続税のみに認められているものです。

まとめ

今回は、不動産相続税の決まり方や、相続税の納税が厳しい方への対処法について紹介してきました。

不動産の相続税評価額は、基本的に路線価方式、路線価が定められていない地域に限っては、倍率方式で算出されるということでした。

そして、相続税の納税は現金納付、一括納付が原則です。

しかし、不動産のみを相続した場合は、一括納付や現金納付が難しい場合も考えられます。

使用する予定のない不動産であれば、売却して現金に変えて納税しても良いでしょう。

しかし、手放したくない不動産であれば、どうにかして相続税を納めるしかありません。

そこで利用できるのが、分割払いの延納、一括払い、延納いずれも厳しい方は、物納が認められるということでした。

物納は相続税のみに認められている制度です。どうしても納税が厳しい場合には、延納や物納も検討してみましょう。