日本という狭い国の中には、たくさんの“再建築不可物件”があることをご存知でしょうか。
もしかしたら、自己が所有する物件を売却しようとして、再建築不可物件だと気付いた方もいるかもしれませんね。
再建築不可物件とは、その名の通り、「建物の再建築ができません。」という物件です。
なぜ再建築ができないのか？それは、建築基準法という法律が大きく関わってきています。
建築基準法42条によって“建築基準法上の道路”について明記しています。
そして、建築基準法の道路に接していない敷地に対しては建物を建てることができません。
ただし、建築基準法42条2項によって、基準日以前（昭和25年11月23日）から存在する道路については、この限りではありません。
つまり、基準日以前に建てられた建物については、わざわざ取り壊す必要はありませんよ。ただ、新たに建て替えを行うことはできませんよ。
という法律です。
建築基準法42条1項で明記している道路とは下記のとおりであり、下記条件を満たしていなければ、建築基準法上の道路として認められません。
・道路法による道路（国道や都道府県道、市道など）
・都市計画法や区画整理法による道路
・基準日以前（昭和25年11月23日）から存在する道路
・事業計画のある道路のうち2年以内に事業執行予定として特定行政庁が指定
・特定の行政庁などから位置の指定を受けた道路（位置指定道路）
上記で紹介した5つの道路に接していなければ、建物を建築できません。
再建築できない物件は、ほぼ無価値と考えて良いです。
無価値な不動産を売却するのは容易ではありません。
では、再建築不可物件を売却するためにはどうしたら良いのでしょうか。
答えは単純で、“再建築可能物件”に変えてしまえば良いですよね。
ですが、建築基準法42条1項によって定められた道路に接していない建物、再建築不可物件は、再建できないのでは？
答えは“NO”です。
再建築不可物件を解消もしくは改善できる方法がまだ残されています。
再建築可能物件に変えてしまえば良いです。
再建築可能物件に変更するためには、建築基準法42条1項に規定されている道路に面した敷地にすれば良いのです。
では、どのようにして建築基準法42条1項に規定されている道路に変更をすれば良いのか見ていきましょう。
再建築不可物件を売却するにはどうしたら良い？
再建築できない不動産はほとんど無価値ですが、少し工夫をし再建築可能物件に変えてしまえば、売却可能です。
では再建築可能物件に変えるためにはどうしたら良いのでしょうか？
まずは、隣接地を購入しまとめて売却してしまう方法です。
隣接地が建築基準法上の道路に面していれば、購入してしまいましょう。
そして、自分の所有していた不動産と一緒に売却してしまうのです。
そうすれば、“再建築可能”に変わりますよね。
もしも隣接地の購入が難しかったり、隣接地を購入してもクリアできなければ、道路の問題を解決するしかありません。
「道路の問題を解決する！？」と驚かれる方も多いことでしょう。
道路の問題を解決するなんてそんな簡単なわけないですよね。
実際、道路状況を物理的に変更するわけではありません。
建築基準法43条1項によって、建築物は道路に2メートル以上接していなければいけない旨の記載があります。
しかし、但し書き書には例外規定も定められているため、例外規定をクリアできれば、再建築可能になります。
例外規定は下記のとおりです。
・その敷地周辺に空地があること
・周囲に農道などの道路に2メートル以上接している
・建築物の用途や規模、位置や構造に応じて避難及び通行の安全確保ができていること
上記条件をクリアできていれば、但し書き書道路としての申請をでき、申請が通れば但し書き書道路として再建築が可能となります。
まとめ
今回は、再建築不可物件をいかにして再建築を可能にし、売却をするか？ということについて紹介しました。
再建築不可物件は、とくに都心部に多いのが特徴です。
再建築ができない物件は、更地にしても売れないですし、建物を取り壊してしまえば固定資産税も高額になります。
そもそも重機が入って行けずに、取り壊しすできない再建築不可物件も存在しているほどです。
その結果、建物の老朽化が進んだり、空き家化が進んでしまったりさまざまな問題が発生しています。
ましてや、大きな災害が発生するたびに改正される建築基準法、耐震基準についても
クリアできていない物件が多いですよね。
再建築不可物件は“建築確認申請”ができませんので当然といえば当然です。
耐震基準を満たしていないよう建築物が、隣接していると考えただけでも恐ろしいですよね。
火災が発生してしまっても再建築できない物件ですから、デメリットしかありません。
ただ、今回紹介したように、隣接地との同時売却や但し書き書道路申請を行うことで、売却もしやすくなります。
再建築負荷物件の売却を検討されているのであればまず、容易に売却できる状態にしておくことが大切です。
